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Sep 10 Thu 2015 03:30
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自住房定性共有產權任志強稱會扭曲市場價格

5年後交易需上繳部分收益，任志強稱會造成市場價格信號扭曲

北京市近日確定，自住型商品房為"共有產權性質"，自住型商品房購買後，原則上5年內不得轉讓；5年後轉讓的，按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。

1月22日，北京市第十四屆人民代表大會第二次會議閉幕，表決通過的《政府工作報告》中，首次明確瞭自住房的性質為共有產權，將"已推行2萬套自住型商品房"修改為"已推行2萬套共有產權性質的自住型商品房"。

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不過，《每日經濟新聞》記者發現，在對這種解決夾心層住房問題頗具創新的探索持肯定態度的同時，很多地產界人士也擔憂其在未來幾年可能對純商品房市場、新房與二手房市場間關系帶來的問題。

自住型商品房"共有產權"

北京市副市長陳剛舉例說，比如一個人隻有100多萬或200萬元，雖然當地的市場房價需要兩三百萬元，但他也能買房。

"差的那一部分錢怎麼辦，就是實行共有產權，你先買，國傢給予支持，你自己先住，如果再上市，首先政府優先收購，或者是根據共有產權比例把政府那部分收益拿走。這樣沒買到的人也不虧，買到的人也不完全得利。"陳剛說。

此前，北京市住宅體系建設堅持"低端有保障，中端有支持，高端有市場"的總體思路，在市場主導中高端需求的同時，重點強調對低端需求的保障。但隨著北京新市民及外來常住人口的不斷湧入，目前北京房地產市場的需求更多由中等收入群體支撐，夾心層購房問題日益凸顯。

中指院報告稱，"自住型商品房"概念的提出，是迎合當下市場形勢變化做出的積極嘗試，"低端有保障、中端有政策、高端有控制"，中端需求保障的缺失將得到有效彌補。

報告指出，自住型商品房采取"寬進嚴出"方式進行管理，適當放寬準入標準(相較於保障房)，但增加優先人群、交易限制(相較於商品住宅)，政府的共有產權通過優先解決保障輪候傢庭、後期獲取差價收益等形式體現。

據《每日經濟新聞》記者統計，2013年9月以來，北京共成交住宅用地42宗，31宗為含自住型商品房的住宅用地，總規劃建築面積達到625.5萬平方米，占總成交建面的80%，其中自住型商品房用地部分占比超過50%。2013年成交的21宗含自住型商品房住宅用地中，約含自住型商品房用地227萬平方米，約可提供住房2萬套。

或加劇未來樓市不確定性

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短期來看，自住型商品房無疑對北京樓市是巨大利好。

北京市明確2014年要進一步擴大供應規模至5萬套，在 "保障房"+"自住型商品住房"落實的影響下，普通商品住宅供應量及占比均將有所下降，對於自住型商品房所在的區域來說，短期供應結構的變化將對區域均價形成明顯的下拉作用。

但中指院常務副院長黃瑜告訴《每日經濟新聞》記者，從供應端來說，保障房、自住型商品住房供應的加大，將擠壓普通商品住宅的市場份額，市場中普通商品住宅的供求缺口或將拉大，其樓面地價、銷售價格將大幅上漲，加快趨向"改善化、高端化"。

她認為，未來北京五環至六環間普通商品住宅的門檻將進一步提升，對於不屬於保障房覆蓋范圍、自住型商品房優先購買人群的購房者來說，有能力購買的范圍將更加有限。

在可能對未來純商品房價格產生側面助推作用的同時，全聯房地產商會執行會長、華遠地產(華遠九都匯)董事長任志強也對自住型商品房產生瞭另外一個擔心。

他在在全聯房地產商會舉行的2013至2014年度中國房地產市場報告發佈會上表示，現階段還未明確房價統計過程中將怎樣計算自住型商品房，如果自住型商品房被算在商品房價格裡，由於購買時房價較低，但其價值卻不僅僅如此，則被政府利用降低房價數據漲幅，給市場造成房價降低假象。

任志強稱，上市五年後，大傢會發現，由於需按當時市場價30%上繳獲利部分，則會造成二手房市場價格暴漲和新房價格倒掛，造成市場價格信號不穩定或者扭曲。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-28/08072595981.shtml

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Sep 10 Thu 2015 03:28
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青島樓市進入冬眠售樓處冷清成交量下降

2013年的樓市異常火熱，尤其是"金九銀十鉆十一"，這種火熱意外地持續到年底，各種好看的數據也讓人們對2014年的樓市充滿瞭想象。可踏入2014年之後，這種火熱卻戛然而止，無論是市場還是數據，不管是一手房還是二手房，都給人一種冷清的感覺，尤其是年前這段時間，島城樓市徹底進入瞭"冬眠期"。

售樓處冷清，推盤節奏放緩

"我昨天給置業顧問打手機，連打瞭三個都是沒人接。"在李滄一傢樓盤買房的李先生，想幫同事咨詢一下是否還有合適的房子，結果發現置業顧問早已放假回傢。"前幾天我的置業顧問打電話說幫我辦附近商場的會員卡，估計是年前沒什麼事吧。"新都心一傢樓盤的業主告訴記者。

的確，自從2014年元旦以來，島城的樓盤似乎開始進入冬眠模式。記者日前在瑞昌路一樓盤售樓處呆瞭近一個小時，沒有一名購房者前來。"有時候一個下午都沒人來。"該樓盤一名銷售人員告訴記者，不過另一名銷售人員卻認為是當期的房子已經基本銷售完畢所致。在開發區一傢樓盤，記者註意到，售樓處內隻有三名銷售人員正在前臺坐著閑聊。"現在來看房的客戶還沒有我們銷售人多，一些同事已經放假回傢瞭。"售樓人員告訴記者。

"臨近過年瞭，各種總結考評，哪有心情看房？""去年八九千的房子現在漲到一萬多，還是一點沒降價，沒必要趕這個時候。""現在貸款這麼困難，又沒有優惠，想等等再看。"記者註意到，一些購房者觀望情緒濃厚，使得不少樓盤售樓處日均來訪、來電量較此前明顯減少。

顯然開發商對此早有心理準備，因此1月份島城樓市的新盤推新數量也不多。本來預計2014年1月份島城會有15個項目有推新計劃。不過，目前為止的推新樓盤寥寥無幾，很多項目都已經推遲瞭開盤時間，甚至有的已經延遲到4月份。

不難發現，從整體開盤情況來看，年前開發商推盤節奏明顯放緩。有業內人士表示，春節期間市民更多的是關註節日消費，因此樓盤新項目吸引力有限；另一方面不趕在年前推新，可以讓馬年的銷售計劃更加從容，給有購房意向的人群留有充足的時間考慮和準備。

成交量下降，庫存量房貸2胎轉貸貸款全省皆可處理上升

相應地，市場冷清也在數據上被清晰地表現出來，當下島城新房市場的成交量是一路收窄。根據青島網上房地產數據統計，上周（1月13日-1月19日）青島共成交新房2345套，成交面積227658.99平方米，環比大上周下降28.7%。其中新建住宅成交2079套，成交面積204547.15平方米，環比大上周下降26.7%。從數據來看青島新房市場連續數周下跌，也是進入"冬眠期"。

不過，年前各個區域在成交量上也是冷熱不均，像城陽、黃島等周邊區域紛紛排名靠前，而去年一直表現不俗的李滄區和市北區則是排名靠後。顯然成交量持續走低和開發商推盤量減少有關，購房者可選房源太少。值得關註的是，在青島新房成交量連續走低的同時，新房成交均價卻巋然不動。業內人士認為，2013年的年底火熱讓人對2014年的市場有瞭底氣，穩定上漲成為不少圈內人士的共識，因此雖然量跌但是並不會帶來價跌。

與成交量下降相反的則是島城新建住宅數的不斷攀升，截至1月22日，島城樓市區域可售住宅數量為132557套。有業內人士認為，2013年市場火熱，去化迅速，但是仍有如此大的庫存量，顯然在新盤將不斷加推的前提下，2014年的樓市面臨的首要問題就是去化。

不過細看起來，大量的庫存都集中在黃島、膠州、城陽等郊區，市區特別是市南區、市北區、嶗山區等庫存量並不多。有業內人士分析說，郊區的去化壓力成瞭整體庫存量下降的主要阻力。像黃島區的住宅庫存目前已達到37206套，因為黃島的多數樓盤都是位於新開發的區域，很多地方的生活配套並不完善，這也是影響銷售的主要因素。黃島區很多樓盤在2014年初就喊著要搶先開盤，這無疑將拉開2014年島城郊區樓市激烈競爭的序幕。

年後租賃市場或先啟動二胎土地缺錢急用哪裡借錢

進入1月份，島城二手房的周成交量一直維持在四五百套左右，相比12月份是大幅下降。顯然，對於這樣的市場情況，各中介連鎖也是早有心理準備。有業內人士表示，年後租賃市場或將先火。

日前，記者在齊東路、敦化路走訪發現，雖然一些中介連鎖仍然正常營業，但是大多數工作人員都在店內，隻是整理房源，給客戶打電話聯系的也少瞭。"現在臨近過年，客戶很少有願意看房子的。"敦化路附近一傢中介負責人劉先生告訴記者，每年從元旦到春節，二手房的成交量都不會太大。從數據上也可以看出島城二手房市場 "入冬"。2014年1月第三周（0113-0119）青島市二手房成交工成交544套，較12月同期水平下降21.16%。截止上周，二手住宅成交量1202套，同比下降幅度較大。

其實自去年底開始，住房貸款政策一直偏緊，政策預期也無放松跡象，二手房市場的觀望情緒一直比較濃厚。"臨近春節假期，需求入市推遲，是當前成交量持續回落的主要原因。"青島鏈傢市場研究部殷天逸分析說，從新增供需角度看，二手住宅新增客源量連續3周小幅下降，但是當前買賣雙方表現都較為溫和，目前成交價格漲幅沒有明顯變化。雖然當下市場短期量價下行，但是殷天逸表示這不足以代表後期市場走勢，預計1月下半月二手住宅成交量依然會保持在相對較低的水平，全月成交量在2000多套。節後，買賣雙方的入市積極性將有所增加。

相比起來，更多的中介人士認為年後的租賃高峰或許帶來開門紅。記者從一些中介處瞭解到，目前租賃客戶較年前略有增長，多為節後想換房客戶，成交意願較高。"一般春節前後房東會漲價，這也促使一些客戶考慮換房。"有業內人士表示。從往年月度成交走勢來看，年初的租賃成交高峰期普遍在春節後一個月形成，或許將預熱島城的二手房市場。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-23/08582590756.shtml

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Sep 08 Tue 2015 03:56
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搜房入股世聯行及合富輝煌集團

7月10日，傳聞已久的搜房入股世聯行終於塵埃落定。世聯行公告稱，擬以非公開發行股票的形式，引入搜房，待發行完成後，搜房將持有其10%的股權，並成為第二大股東。世聯稱，公司本次非公開發行股票符合公司長遠發展戰略，募集資金投資項目市場前景良好，方案實施後將有利於進一步提升公司的市場競爭力、抗風險能力和綜合實力，增強公司的持續發展能力，為股東創造更多價值。2胎借款民間2胎借款貸款全省皆可處理

7月3日，世聯行A股突然漲停。第二天，世聯行發佈停牌公告，宣佈公司正籌劃有關非公開發行的重大事項，該計劃尚在討論中。就在第四天晚上，陳勁松在微博上發瞭5個字：搜房世聯行。不過，沒多久，該微博就被刪除。2胎銀行利率貸款全省皆可處理有關搜房入股世聯行的消息，迅速發酵。就此，地產中國網致電陳勁松，不過接電話的一名女士表示，具體以披露消息為主。

據地產中國網多方瞭解，除瞭搜房之外，世聯還將與多個網站合作，但截至目前，已確定的隻有搜房一傢。

除瞭入股世聯之外，搜房還將入股合富輝煌，據此，搜房將持有合富輝煌於發行新股前後之已發行股本約17.38%及14.80%。根據合富輝煌公告，合富輝煌及搜房同意加強及擴展於訂約方所涉及若幹領域內的策略合作，如廣告、電子商貿、代理規劃、經紀、二手物業租賃、社區物業管理及金融服務。

搜房將與合富輝煌就房地產部分及互聯網金融服務部分進行全面合作，全面支持合富輝煌於一手及二手物業、物業租賃、物業管理及社區服務的金融服務需求。就此，雙方同意在取得有關監管批準及達成監管規定後成立合營公司，以進行房地產金融及互聯網金融服務業務。合營公司將由搜房及合富輝煌分別擁有60%及40%，雙方將分別以現金向合營公司註資人民幣3億元及人民幣2億元作為股本。

業內人士分析指出，今年房地產市場的慘淡使得房產中介或選擇合並路線，房產中介或迎來大革命，O2O正式啟動，搜房兩大代理行達成合作，意味著房產中介和房產互聯網聯手，二者共同組成瞭二手房市場的O2O模式，實現瞭線上信息查詢和線下看房體驗的融合，形成一個商業閉環。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-10/23164282753.shtml

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Sep 08 Tue 2015 03:54
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雅賓利花園在太原街上演十一七天樂

太原街--沈陽最火爆的步行街，遇上雅賓利花園--沈陽最火爆的稀缺樓盤，將會迸發怎樣的精彩呢，答案全在十一期間。

沈城一環稀缺房源雅賓利花園二期繼9月28日盛大開盤後，十月繼續發狠力，出新招。十一期間雅賓利和沈城購房者相約在太原街一起歡樂過假期，引爆沈城"銀十"樓市。來太原街逛街的王小姐稱，"沒想到現在在一環內還能買到房子，升值空間代償2胎借款怎麼貸款比較會過件肯定大！"

圖為雅賓利在太原街的展板

10月1日到7日，雅賓利花園將在沈陽太原街舉行大型派單宣傳活動，在巨幅國旗旁，雅賓利花園與沈陽購房者共度國慶假日，一邊逛街一邊"看"房！在現場另有多重驚喜等待著您。另外，據悉十一期間為瞭回饋新老客戶，在雅賓利售樓處更有幸運轉盤等多重優惠為購房者謀福利。

雅賓利花園二期以"和平生態大盤"、"傲視學區房"、"十分鐘商業圈"等獨一無二的優勢註定瞭其開盤熱銷的傳奇。本次所推房源全部為97平-137平南北通透的大戶型。

項目簡介：

【生態之王】5園2河1湖環伺

圖為雅賓利花園二期規劃圖

沈陽雅賓利花園位於和平區中心地塊，"金牌搖籃"的省運動系原址，5園2河1湖環伺，擁有絕佳的風水人文，為你在沈陽的市中心營造瞭一處核心的天然氧吧。

【地段之王】商圈林立為生活提供一站式便利

項目周邊自然環境、人文環境優越，出行及其便利。綜合商業有太原街、三好街、五裡河、大潤發超市、傢樂福超市、華聯超市，銀行有建設銀行、工商銀行、招商銀行，休閑有采姿女子美容會所、清清湖會館、和靜園茶樓、盛世桃園。公交有244、154、166、258、256、247、117、133、249、273、環路等。

【價值之王】高端階層的追求

雅賓利花園以ART DECO建築藝術，引領沈城國際人居，摩登高貴的拔地而起，頂部造型層層收進，4米挑高入戶大堂，表達瞭高端階層的追求。

項目由4棟板式高層組成，全部為南北通透的市中心稀缺產品。總戶數1400戶，產權年限為50年，一期708個車位，其中地下車位565個。

區域名校林立，東北大學及魯迅美術學院等眾多名校蘊染渾厚文風，傲視學區房，為孩子的成才鋪就成一站式的成才坦途。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-07/14072440673.shtml

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集體建設用地年租制租金3-5年調整一次

蘇省宜興市的"集體建設用地年租制"受到國土部的關註。7月3日起，國土資源部官網持續在頭條刊發瞭關於宜興的調查文章。

所謂"長租短約"，就是由村集體與用地單位簽訂土地使用權租賃合同，用地單位每年支付給村集體租金。宜興的做法為，由國土部門、農村集體土地組織、土地使用者在合同中約定租期、租金則由市政府公佈指導價，各鄉鎮根據地域調整。

"租賃期內，租金每隔3-5年作出調整，調整幅度在20%以內。"宜興市國土系統人士對此透露。

據統計，近年來，隨著蘇南一帶經濟的發展，對於土地的需求量激增，租金也水漲船高。目前，宜興市每年收繳的集體土地年租金都超過瞭1億元。

據21世紀經濟報道記者瞭解，位於宜興市萬石鎮南漕村有不少民營小微企業，由於發展需要大量建設用地，而經過多輪調整，當地的土地租賃價格標準為4000元/畝，其中10%直接分配給農民個人。而在集體建設用地流轉規模更大的高塍村，農戶分享到集體土地年租金總量的近30%。

兼顧雙方土地權益

宜興所屬的江蘇無錫市，由於工業發達，用地一直頗為緊張。21世紀經濟報道記者從無錫市國土局獲悉，目前無錫的土地開發強度已達31%，遠高於江蘇全省的20.8%。

同時，基本農田保護的紅線不能逾越。據無錫市政府制定的目前正在意見征求階段的《關於全面提升土地節約集約利用水平的實施意見》顯示，到2020年，無錫要確保全市基本農田保護面積164.82萬畝數量不減少。

5月底，無錫市推進節約集約用地工作電視電話會議也提出："十二五"期間使用存量建設用地比例需達60%以上，一般產業項目用地原則上通過盤活存量用地來解決，以確保城市發展用地需求。

如何盤活存量用地，宜興的"長租短約"為此提供瞭很好的樣本。一來既沒有讓農民失去土地所有權，又能長期分享土地收益，還能隨行就市"漲價"。而對於有長期投資建設需求的企業來說，可持續的用地，才能保證穩定的生產的關鍵。

南京大學國土資源與旅遊學系副教授陳志剛認為，長租短約這種模式，則是兼顧瞭流轉雙方的土地權益，不僅確保瞭土地使用者擁有長期穩定的土地使用權，也保障瞭土地所有者的土地增值收益。

位於宜興市萬石鎮南漕村的宏博潔具有限公司，就是其中一傢租賃地的企業。2003年以來，公司按照每年每平方米6元的價格租賃村集體土地。到瞭2013年，實現利稅1800多萬元2，已經是江蘇省一傢生產清潔用品的大型出口企業。

隨著年租制在宜興全市的推廣，土地年租金已成為鎮財政特別是集體經濟組織收入的主要來源。

以南漕村為例，該村共租賃給100多傢企業集體建設土地1200畝，2013年租金收入450萬元左右，占村集體收入近八成，這些資金用於村裡搭橋修路、新農村建設、信貸還款村車貸條件不好民發放福利等等。

實現集體土地資產保值增值

宜興市地處滬寧杭三角中心，早在20世紀80年代初期，其鄉鎮工業發展就已走在全國前列，這為農村集體建設用地使用權流轉市場的發育培育瞭土壤。

"宜興農村集體與用地者實行'長租短約'，通過這種方式盤活瞭集體建設用地，實現瞭集體土地資產的保值增值，不僅讓集體經濟組織的腰包鼓起來，也給中小企業發展壯大創造瞭有利條件。"無錫市國土系統人士對此表示。

對於無錫而言，由於當地人口持續增長等原因，無錫建設用地已接近規劃用地控制紅線。另一方面，全市土地後備資源稀缺，未利用土地面積中99%為太湖、河流水面及荒草地等不可開發用地。

"更重要的是，中央將逐步調減東部地區新增建設用地供應，除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市的新增建設用地。這意味著今後土地指標控制會越來越嚴，所以節約集約用地力度隻能不斷加大，宜興提供瞭一個很好的樣本。"無錫市國土系統人士表示。

南京大學國土資源與旅遊學系副教授陳志剛表示，宜興的經驗是自發探索而成，而觀察這個個案也可得出，地方有地方的特色，國傢層面出臺一種固定模式的流轉制度，很難做到普適性，而由地方在國傢政策框架下，自發探索適宜的流轉模式，或許是一條可行之路。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-08/08092808941.shtml

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證監會出兩大新規房企再融資沒變房貸二胎房貸二胎利息任何問題免費諮詢

在9日下午召開的新聞發佈會上，證監會新聞發言人表示，有關房企再融資，目前證監會的口徑沒有變化。

中國證監會9日表示，為瞭配合國債期貨的推出，發佈金融期貨投資者適當性制度相關規定。該規定7月5日發佈瞭征求意見稿。按照該規定，投資者投資金融期貨的資金門檻是50萬元。

證監會9日還發佈瞭基金管理公司固有資金運用的暫行規定，表示應適當放開限制。新聞發言人還表示，證監會正在起草私募基金管理辦法，將主要采取基金行業協會和私募基金管理人和私募基金進行備案的方式，進行適度管理。證監會還在積極推動，支持大陸香港基金互認工作。

>>點擊報名：9月7日京秦唐車貸繳不出來三地聯動北京大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-10/07112328723.shtml

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Sep 08 Tue 2015 03:50
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顏偉華暫時價格下跌並不是房價價值的真實表現

火焰過後是海水。中國房地產在經歷瞭2013年一輪價量齊升的快速增長之後，2014便陷入瞭量價齊跌的低迷狀態。一二三線城市房價漸次回落，商品房成交量同比萎縮，土地購置量和購置價格也相應回落。

然而，這一局面在10月出現扭轉，冷清樓市看似逐漸回暖。據克而瑞(中國)信息技術集團長沙機構數據顯示，在國慶黃金周期間，長沙六區新建住宅成交953套，看房人氣火爆一時；10月第二周，成交量達到1207套，環比上升26.7%；進入10月第三周，住宅成交量首度突破兩千套，成為年內單周最高台北民間二胎借款怎麼貸款比較會過件交易量。第四周，成交量突破兩千五百套，樓市似乎進入快速復蘇階段。

相比成交量"高調"回升，在價格方面，"銀十"四周放卻未出現明顯上揚，成交均價一直在6000元/㎡-6500/㎡之間波動。

重劃區房價任何問題免費諮詢看著美好的數據，令人無限激動。隻是這成交量井噴，究竟是一時的樓市躁動，還是將成為樓市由冷轉熱的轉折點？房價會否會打破現在下跌的態勢，出現價格上漲？年前開發商應該如何出擊，以應對年底寒冬。本期廣廈會客廳，新浪樂居與長沙晚報特邀富基世紀公園副總經理顏偉華為我們解讀"銀十"回暖能否捂熱樓市過寒冬。

富基世紀公園副總經理顏偉華

在10月第四周，住宅成交量突破兩千五百套，再創年內單周最高交易量。成交量出現井噴的原因有哪些？"銀十"究竟是一時的樓市躁動，還是將成為樓市由冷轉熱的轉折點？市場的好轉能否一直延續到年末？

顏偉華：市場，我不太願意多講，因為一直在市場裡面摸爬滾打，可能再去評判它會太累，長沙這個市場大傢都會有比較直觀或者比較深刻的瞭解，我們沒有看到過長沙市場上很熱火朝天，也沒有感受過寒風凜冽，當然會有一些上升通道，也會有一些下滑的探索，這個市場應該是平淡有期，這個市場不會表現得非常好，但就個案來說也有奇跡，歸結於各項目自身的產品也好、手段也好，沒有一片安然的市場，應該還是會有好做的項目，能夠從這個市場跳出來，能夠創造奇跡。當然，我們不算奇跡，市場這一塊兒沒多少好講的。

住宅成交量向上走，成交均價卻是向下走，這是由哪些原因導致的？在今年最後幾個月內，房價是否會出現什麼樣的走勢？購房者議價空間是否減少？

顏偉華：價格，整體來說是往下走的，已經不容置疑瞭。但是，我更願意講的是這個城市的房價最終是被什麼決定的，如果簡單地歸結為供求關系的話。決定價格的有三點，一是這座城市的價值，長沙這座城市的價值應該是越來越被看好，也在逐步地實現到那個價值點上。對於長沙的房價，主要取決於產品的品質，產品品質在不斷往上走的過程，五年前的房子和現在的房子在品質上肯定有區別。個人認為，暫時的價格下跌並不是房價價值的真實表現，其實價格說不好，但從長時間來看還是會有向好的發展。

經歷瞭2008年和2011年的樓市起伏，面對當下的樓市，開發商的心態如何？您所在的房企當下在長沙又有何銷售、發展策略？

顏偉華：我們項目所在的區域大傢應該有所耳聞，項目所在的金星北片區在長沙是價格窪地，有2字頭的房價出現就是我們那個區域出現的，基本上直接把最優惠的東西放出去瞭，現在動不動就封頂價，都不出現3字頭。

在艱難的情況下，一定要分享什麼經驗的話，我隻想說兩點，第一個概念是回歸原始。在所有的營銷手段和范圍裡面，它最基本的思考就是把房子賣給別人，我們找最多的人去把房子賣給市場，以前可能很多人都說一個項目不管多大，找20個人賣房子可能是頂格，那我們就找200個人去賣房子，我們做得稍微徹底和露骨一點，公司有400號人，有100號人都不做其他公司，隻賣房子，有相應的目標，有相應的考核，有相應的績效，你的專職工作就是銷售，而且在管理上、目標制定上、執行力上做得到位一點。其實，我覺得這是一個非常回歸原始的營銷手段，直面慘淡的人生。（文字整理/朱紅）

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-11-06/11044574994.shtml

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Sep 06 Sun 2015 20:44
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萬科被指唱空樓市業界呼籲不救市

核心提示：近日，萬科副總裁毛大慶的"發言風波"再次將樓市崩盤論推上瞭輿論浪尖。"我感受到瞭一絲涼意，對於有些城市來說，這一輪房地產非政策性調控的蕭條，有可能會帶來這個城市房地產長時間處在難以反彈的局面。

近日，萬科副總裁毛大慶的"發言風波"再次將樓市崩盤論推上瞭輿論浪尖。"我感受到瞭一絲涼意，對於有些城市來說，這一輪房地產非政策性調控的蕭條，有可能會帶來這個城市房地產長時間處在難以反彈的局面，有可能長時間就會這樣一直下去。"

雖然其悲涼色彩最終被鬱亮以"憂患房子2胎利息貸款全省皆可處理意識被誤讀為看空行業"圓場，但縱觀目前市場成交情況，市場正處於下行狀態確是不爭事實。

根據最新數據顯示，2014年4月，公司實現銷售面積109.3萬平方米，同比下降1.26%，環比下降9.74%；銷售金額127.5億元，同比增長2.99%，環比下降11.64%。值得註意的是，萬科單月銷售均價繼續回落。萬科4月份銷售均價11665元/平方米，環比下降2.1%，銷售均價連續3月環比下降。

對此，一位不願具名的券商人士告訴《中國經營報(微博)》記者，萬科銷售面積連續兩月同比下降，2014年銷售形勢不容樂觀。

"唱空論"

5月1日，一篇關於萬科副總裁毛大慶在某內部沙龍的發言稿開始在網絡上廣泛流傳，文中用詳實有力的數據論證瞭三大核心要點：反腐對於高端市場的影響、部分城市的供應過剩、銀行資金面收緊。該萬字發言稿中傳遞的"看空行業、全國房地產將下行"等觀點被輿論快速發酵。

一時間，房企老大萬科成為瞭唱空樓市的領頭羊。

對此，《中國經營報》記者致電北京萬科相關人士，該人士表示，一切均以鬱亮回復為準。根據萬科集團發表的聲明顯示，這份"毛大慶發言稿"中的信息並不代表萬科和毛大慶個人觀點，部分內容為杜撰。而毛大慶本人也開口回應，隻是在預警市場風險。

據相關媒體報道，這份"毛大慶發言稿"傳出之後，毛大慶曾第一時間給鬱亮打電話喊冤，稱外界曲解瞭他的發言，把自己非公開場合下的提示風險變成瞭看空行業。

值得註意的是，這已經不是萬科第一次遭遇此類事件。事實上早在2008年，萬科便因一篇名為《萬科集團主要負責人在松山湖會議上的講話》的文稿被輿論包圍。而該文稿的主要內容同樣涉及對於市場看空的判斷，並稱要敢於降價，勇於降價。

時隔6年，萬科再次"中招"，但不同的是此次並非"唱空"。鬱亮表示，萬科是以"謹慎樂觀，積極應對"的態度來面對未來的房地產市場，並不存在看空一說。"我們在很多場合都表明過這個態度。從提示風險的角度，我贊成其中的一些觀點，行業已經進入下半場，企業對於可能存在的市場風險要有充分的認識，積極應對是必要的。"

對此，中原地產首席市場分析師張大偉告訴本報記者，這個我覺得需要從兩方面看；首先，萬科這個是一個內部講話，並非直接對外的發言稿，所以不存在唱空；其次，作為一個領頭房企，對現在的市場有憂患意識，而且的確是掌握瞭很多事實數據，現在的市場的確值得從業者警惕。

以"五一"小長假四個一線城市為例，因推出零首付等大幅度降價促銷措施，廣州3天簽約404套，雖然同比去年上漲6.88%，但全市均價1.401萬元/平方米，同比下降7.9%；而北京、深圳等樓市成交大幅縮水，其中，深圳更是出現5月1日當天僅成交1套的情況。

與此同時，"五一"小長假前兩天，北京樓市成交131套，同比、環比均明顯下調。據相關機構統計數據顯示，今年"五一"期間，北京新房、二手房市場交易冷淡，與去年"五一"期間的成交量比，下降幅度都在8成左右。且從歷史交易水平看，今年"五一"小長假三天的一、二手房成交總量成為2009年以來最低值。

"房地產是商品，商品不存在一直上漲的可能性，在歷史上也基本都是3年會出現一次調整，現在的確是具備瞭進入蕭條期的各種因素。"張大偉表示。

"不救市"？

然而，頗為玩味的是，就在毛大慶發言事件引發樓市崩盤熱議之時，任志強(微博)[微博]開腔反駁樓市唱空論：中國沒有房地產泡沫。一邊是萬科總裁鬱亮"房地產行業已進入下半場"的樓市預警，一邊是任志強"中國沒有房地產泡沫"的看漲言論。

"美國的房價對傢庭收入比僅為4.3，算是房價過高嗎？但為什麼會出現泡沫破裂？書中認為造成泡沫的原因一是購房的個稅減免政策而造成的房價過高；這也許與中國正好相反。二是向低收入傢庭提供降低貸款標準的個貸；這與中國也恰恰相反。三是教育。四是房價未列入CPI。五是限制供給。無法找到中國泡沫的論據。"5月6日，任志強發表微博如此表示。

而在此之前，任志強就有類似觀點，在他看來，今年房地產銷售增速下降，但並不可怕，在城鎮化推進背景下，房地產市場整體形勢並不會變。

一時間，地產大佬們的激辯讓房地產市場走向變得撲朔迷離。5月5日，安徽銅陵市救市措施堪稱"大尺度"，該市宣佈從購房契稅補貼等方面全方位救市，新政已從5月1日起正式實施。迄今為止，銅陵新政尚未被叫停。而浙江寧波市則召集房企開會，以口頭形式傳達放松限購政策，購房者房產審核將由兩地核查變為一地核查。

但事實上，早在銅陵、寧波出手救市之前，南寧、無錫、杭州蕭山區已通過松綁限購、下調購房入戶標準等方式救市，而天津濱[簡介最新動態]海新區、福州、鄭州官方也已放出消息，擬分類、分地區對購房政策進行調整。

對此，張大偉表示，各地方對樓市調控政策的微調逐步由傳聞轉為實質行動階段，其中南寧成為首個官方正式發文放松限購政策的城市，對後市全國其他城市政策微調跟進將起到示范作用。市場的明顯下行趨勢，以及中央"分類調控"的指導方針，令各地蠢蠢欲動的托市之舉呈現由點到面的擴散之勢。

但是，面對這樣的舉措，不少地產人士並不領情。"從某種程度上說，目前樓市經歷價格回調，正是方略路向調整的結果，委實來之不易，應彌足呵護。應該讓房價理性回歸，雖然經濟會短暫陣痛，但'戒毒'之後，經濟就能恢復可持續地健康發展。"不少人士表示。

更有甚者指出，由於2003年以來，調控樓市10年頒佈43個政策，結果使得房價卻上漲10倍。"因此房地產市場長期健康穩定發展的正道是，加快房地產稅、立法擴圍房產稅之類的長效機制，而不是飲鴆止渴地貿然'救市'。"

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然而，無論救市與否，從目前銀行貸款、政策收緊、市場觀望情緒嚴重等負面因素下，對於房地產企業來說，轉型已經是行業所趨。

根據數據顯示，目前萬科除在一些城市面臨銷售壓力外，今年萬科的可售貨量仍在遞增。數據顯示，2013年萬科實現開工面積2131萬平方米，竣工面積1303萬平方米，較2012年分別增長48.7%和33.1%。其中，下半年的開、竣工面積分別占全年車子二胎增貸的56.9%和66.9%。

而今年一季度萬科的竣工面積僅占全年計劃竣工面積的6.6%。因此在萬科2013年開工項目中，有一半將會在今年下半年及以後竣工，待入市貨值巨大。

"過去十年房企依賴土地差價，未來十年房企要依賴產品創新，跨行業追求客戶黏稠度。以前是隻賺取地差，未來是依賴產業鏈延伸價值。但不可否認的是，轉型當然會可能要交學費，萬科以前一直說不做商業的，現在在北京等城市商業比例在明顯增加，從初步嘗試看，還可以。行業已轉型，所以企業必須轉型。"張大偉說道。

"作為一個年銷售額接近2000億元的企業，萬科的確在做領先行業的事，本次市場下調，和往年因為政策調控導致的影響不一樣，房地產市場已經必須轉型。"張大偉說道，而就在近日，萬科提出"事業合夥人"制度。

據悉，該制度具體分為跟投制度和股票機制。跟投制度是指業務層面的跟投制度，這將改變"從投資買地到銷售結算"這一項目操作流程的所有行為。原則上要求項目所在一線公司管理層和該項目管理人員必須跟隨公司一起投資，員工初始跟投份額不超過項目資金峰值的5%，切實關乎到瞭合夥人的利益。

對此，相關分析師認為，小股操盤模式或許就是萬科有預見性的抉擇之一。"通過更少的投資獲得更高的回報，這是萬科尋求新的盈利點的方式之一。"

除此以外，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進也表示，"萬科目前在多元化戰略上進行擴張，未來繼續發力的空間依然很大。實際上，萬科此前在商業地產、城市運營等方面進行轉型，本質上就說明瞭對傳統住宅業開發的謹慎心態。恰是這樣一種前瞻性的思路，所以能夠推動萬科富有遠見地進行轉型。"

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-12/09074131336.shtml

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買房不成還被追繳中介費

??

外地購房客因為跳槽中斷繳納社保，買不成二手房還要被中介追繳中介費。昨日，廣州市房地產中介協會發佈近期行業糾紛與投訴處理情況報告。其中指出，該協會近期所受理的投訴咨詢案件中，有較多案件涉及交易失敗，中介追繳中介服務費的情況。

??補繳社保仍無購房資格

??2011年3月1日，外地人劉某來到廣州，在一傢規模較小的科技公司從事軟件開發。2014年3月1日，劉某跳槽至一傢規模較大的科技公司，同時決定在廣州購房置業。劉某得知非本市戶籍居民要在廣州買房，須提供5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明。但他查詢後發現，自己於2014年2月份在原公司辦理離職手續時，該司已終止為其繳納社會保險。

??事後，劉某補繳2月份的社會保險，並在某中介公司介紹下，與業主李某簽訂《存量房買賣合同》，購買位於天河區的某物業。遞件過戶時，房管局工作人員表示，通過補繳社會保險的方式不能獲取購房資格，最終劉某因不符合購房條件，遂向李某提出取消交易，同時，拒絕向該中介公司支付中介服務費。對此，該中介公司向法院提起訴訟，要求劉某支付中介服務費。最終，在法院的調解下，劉某向該中介公司支付一半的中介服務費。

??中介公司有權收服務費

??按照廣州限購相關規定，“不能提供5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民傢庭，不得購買住房。”《合同法》則規定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。”

??廣州市房地產中介協會分析說，劉某非廣州市戶籍居民，因跳槽至另一傢公司，社會保險的繳納出現中斷。雖然，他已通過補繳的方式來繳齊3年的社會保險，但根據《廣州市人民政府辦公廳關於貫徹廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作通知的實施意見》：“非本市戶籍居民傢庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房”的規定，劉某不能通過補繳社會保險的方式獲取購房資格。並且，該案中的中介公司已促成劉某與李某簽訂《存量房買賣合同》，劉某是因自身原因導致交易不成，中介公司有權向劉某收取中介服務費。

??房貸二胎利率華南銀行貸款全省皆可處理溫馨提醒

??先查購房資格防損失中介費

??廣州市房地產中介協會法律咨詢服務中心律師提醒，消費者在購買物業前，應註意核實自身的購房資格，可通過前往房管部門查詢自身名下的物業及前往稅務部門或人社局查詢個人所得稅或社保繳納的情況。特別是對於非廣州市戶籍居民，在跳槽至另一傢公司前，應及時與原公司及新公司協商社保的繳納，防止因跳槽出現社保的斷繳。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-14/10135960951538670420073.shtml

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