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老城區商業航母 熱鬧背後有暗流
上周末，東方廣場附近的停車場被汽車塞得滿滿的。
文/佛山日報記者 譚順秋
圖/佛山日報記者 周春
"在東方廣場見"在不知不覺中成為禪城金貴園居民夏欣玲這幾年的口頭禪。幾次同學聚會，他們都選擇到東方廣場。
十年前作為一個老城舊改造項目，起步時東方廣場並不被看好，但經過十年的培育已成為佛山城市老街區的商業航母。然而，在日趨繁華的背後，這裡卻湧動著交通擁堵、租金壓力、同業競爭等多股暗流，這些挑戰成為東方廣場能否續寫輝煌的嚴峻考驗。
舊城區有個"巨無霸"
剛開始市民並不看好
上世紀90年代末，佛山東建集團逐步展開東方廣場項目的設計、拆遷、建設，並亮出"國際觀光產業街區"的主題，規劃打造佛山首個多功能一站式體驗購物中心(Shopping Mall)，商業面積超23萬平方米。然而，這個巨無霸項目當初並不被看好，甚至飽受質疑。
東方廣場首期組團開業時，曾居住老城區汾寧路的市民張雲還在擔心，項目體量巨大，且毗鄰當時已日漸邊緣化的升平商圈，成功存活似乎是"不可能的任務"。 王方亞當時是一名地產記者，一直關註東方廣場的發展。當這個項目宣傳出來時，很多人包括一些商界人士紛紛質疑，大傢普遍認為舊城區消費力不強，項目周邊道 路狹窄，在舊城區搞這麼大的商業項目風險極高。
面對一片質疑聲，東建集團經過十年精心打造，使東方廣場成為佛山老城區的商業航母。佛山日報記者近日調查發現，東方廣場當初的錦華路沿線帶狀經濟結構，已改造為以中央廣場為核心、通過商業步行街有機銜接十大主題組團的組團商業結構。
在此歷程中，國際零售業吉之島、好又多合作入駐，為東方廣場吸引人氣打下堅實基礎，吸引佛山市民紛至沓來。東方廣場的成功還有賴於大量的推廣造勢活動。 十年來，東方廣場每個周末都有大活動，佛山美食節等活動為東方廣場營造濃厚商業氛圍，吸引著越來越多的客流。"老佛山"黃貴森每逢東方廣場舉行佛山美食 節，都會帶著孫子前來現場品嘗、搶購各種美食。
"這些造勢活動逐漸使得東方廣場從當初的假日經濟，發展成市民休閑廣場，再到城市商業客廳。"佛山世紀東方物業經營管理公司總經理黃光勇說，東方廣場已發展成佛山最有人氣的商業圈之一，平時日均人流量達22萬人次，節假日達38萬人次。
停車場曾引客來
停車難又驅客去
東方廣場開業時，佛山科學技術學院道路與交通工程設計研究所所長曾小明騎摩托車趕去捧場。後來，他改開小汽車，經常到東方廣場看書。"開業初期顧客好少，甚至停車不用錢，2000多個車位停不滿。"他說。
2005年起，東方廣場逐漸興旺，隨著湧入的汽車越來越多，周邊交通變得越發堵塞。每到周末，東方廣場地下及周邊停車場一位難求，曾小明飽受在那找車位 的不快滋味。為此，他2009年對錦華路機動車交通量做過調查統計，發現在工作日17時30分至19時30分，錦華路雙向車流量竟高達6663車次。
因私傢車的暴增，中心城區的交通擁堵進一步加劇。東方廣場地下停車場實施收費後，繁華的背後，東方廣場正面臨客源流失的暗流。 "東方廣場客流2010年到達高峰，但近幾年停車客流量逐年減少，具備消費能力的自駕車客源部分流失。"曾小明說，近兩年，停車難令他較少到東方廣場，而 首選到禪桂區域內停車方便的商圈。
早在前年，為改善東方廣場周邊交通狀況，東建集團便主動讓地出錢參與拓寬改造錦華東路。為方便顧客停車，東方廣場今年還將重點對停車場進行改造。盡管東方廣場周邊停車位已增至4000個，周末時仍舊車滿為患。
曾小明建議，東方廣場應做好與政府部門、公交企業的良性互動，優化強化包括公交車、出租車、公共自行車在內的公共交通系統，不斷提高東方廣場的公交出行便捷性。
租金年年高 大部分小商戶很難撐
如果停車難是對來往顧客的困擾，那麼近年來電商的沖擊，實體店鋪租步步高升，則是困擾東方廣場商戶多年的心頭刺。這股隱藏的暗流持續湧動，去年10月明珠百貨揮別東方廣場更成為全城的焦點。
早已轉行做導遊的遊志威曾是進駐東方廣場金山街的第二批商戶。2005年4月，他在金山街租一線街鋪賣飾品，那時進駐金山街半年的首批商戶正紛紛退出。 當時客流量不大，租金也不貴，遊志威苦心經營一年，實現收支平衡。然而，第二年續約後，他的飾品店每月租金、管理費從原來2600元升到3500元，經營 成本大幅上升，而經營收入未能同步增加，導致他的飾品店難以實現收支平衡。他續約經營兩個月後，不得不將飾品店轉手退場。
而陸銘權算是兩度進駐東方廣場的老商戶。2007年開始，他在金山二街租鋪賣瞭一年玩具，一年牛仔褲。由於金山街客流量太少，他不得不結業轉場。然而，眼見東方廣場人氣越來越旺，他於2011年底再度進駐金山街開店賣鞋，每月租金、管理費達2000多元。
"我們很多商戶都反映租金、物管費幾乎年年漲。在這種壓力下，小商戶難以長久經營，更培育不出名牌店。"陸銘權認為，東方廣場要"蓄水養魚"，讓大部分小商戶持續經營下去，打造一批名牌店，培育出一大批回頭客。
商戶們的心聲已引起佛山世紀東方物業經營管理公司的重視。黃光勇稱，他們跟東方中和土地貸款房貸廣場2000多個大小商戶是利益共同體，他們集合所有商戶的力量強勢推廣 東方廣場的品牌，給商戶打造平臺。但他也同時表示，租金、管理費是根據市場導向，好的經營區域采取競標做法，差的經營區域實行"蓄水養魚"。在趨強的商業 社會裡，隻有競爭力較強的商戶才能留下發展。
同質化過剩襲擊
東方廣場面臨分流
上月18日，東建集 團有關負責人在東方廣場開業十周年慶典上透露，當年沃爾瑪來考察東方廣場，但最後放棄進駐。後來，沃爾瑪在桂城商圈開設門店，沒多久負責的總經理被免職 瞭，原因是業績沒上去，該經理後悔當初沒有選擇東方廣場。直到2009年，沃爾瑪通過收購好又多，將好又多東方廣場店易名為沃爾瑪，才曲線進駐東方廣場。
這隻是東方廣場與同業競爭中的一個側面。憑借多業態同場競技的營銷模式、超大商業體量，東方廣場將市內眾多規模偏小、業態單一的商場比下去。
然而，近些年大型商業項目在佛山各區遍地開花，實體百貨商場日趨同質化，競爭也更激烈。黃光勇介紹，禪桂新區域的商業體量正急劇翻番，在佛山城市人口不能急速增長的情況下，東方廣場的客流今後將面臨市內眾多大型商業項目的嚴重分流。
鑒於此，東建集團早在2011年就啟動瞭"三年三億元"升級改造計劃，一是希望借力禪城區的城市升級，盡快融入大祖廟商業圈，提升應對市內眾多商圈同質 化競爭的能力；二是應對電商的沖擊，上月中東方廣場開啟全市首個兒童體驗綜合體--東方兒童世界，寄望以兒童體驗式消費作為突破口。
雖然如此，在禪城區新一輪的商業擴張浪潮中，東方廣場如何像佛山印象城那樣實現改造升級，仍然有待觀察土地貸款彰化田中土地貸款。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-01-15/08353877316.shtml
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