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應跳出房價看房地產市場調控
在22日舉行的"中國發展高層論壇2014年會"上，瑞穗金融集團總裁、董事長佐藤康博在"房地產市場與宏觀經濟穩定"分論壇上發言時表示，從數據上看大園二胎房貸，中國雖然城市之間存在差異，但是整體上並沒有發生像日本80年代那樣強烈的價格上漲，現在也不能說是明顯的泡沫，而如果不加以控制就有可能會成為泡沫。
他同時認為，中國政府已經采取瞭措施來遏制房地產的投機行為，應該繼續執行。但另一方面也要避免操之過急的擠泡沫，日本就是因為實施瞭房地產融資總量限制快速上調利潤利率等操之過急的緊縮措施導致瞭長期的經濟疲軟。
應當說，佐滕先生的建議是完全符合當前中國房地產市場實際的，也是實事求是的，應當引起管理層的重視。
問題是，由於在房地產問題上，各級政府都出現瞭近乎扭曲的心理，一方面，不惜一切代價地通過房地產拉動經濟增長，拉動GDP，拉動暫時的輝煌，甚至拉動官員的升遷之路，從而導致地價、房價的過快上漲，也帶來房地產市場投機現象泛濫；另一方面，面對房價上漲過快，輿論和公眾反響十分強烈，又通過諸如調控這樣的方式，試圖將房價壓下來，並以這樣的方式取悅民眾。最終的結果，將房地產市場調控扭曲成為瞭以房價為核心、以房價變動為標志的調控行為。
我們註意到，此輪樓市調控從開始到現在，特別是開始時，從上到下講的都是房價，都是如何如何讓房價壓下來。結果，不僅房價沒有壓得下來，反而更加刺激瞭地方政府大搞城市建設、大拆大建的內在沖動，使得房價在調控期內不降反升，且伴隨著調控時間的延續，出現瞭諸如鬼城、空城、睡城這樣的現象。
我不知道，政府對房地產市場調控的目的到底是什麼？是為瞭將房價壓下來暫時取悅於民眾，還是為瞭讓房地產市場步入健康、有序的發展軌道。應當說，答案非常簡單，也非常明確。但是，從這些年來對房地產市場調控的實際情況來看，答對者卻少得可憐。更多情況下，出現瞭明知答案是錯的，卻又不願去改，或者勉強改瞭，也是用新的錯誤答案去糾正舊的錯誤答案，效果也就可想而知瞭。不僅沒有效果，而且會使錯誤的種類更多，問題更復雜，隱藏的風險也越來越嚴重。
事實上，從中國房地產市場的實際以及居民對住房的需求情況來看，說中國房地產市場存在嚴重泡沫，是不客觀、不實事求是的。但是，如果從中國居民的實際收入和消費水平以及居民收入的分配結構來看，說中國房地產市場存在泡沫，又是完全合理的，是客觀現實的。因為，八成以上的居民買不起房，或買瞭房就要當房奴，又充分說明房地產市場價格是與經濟社會發展的實際不相適應的，是已經脫離瞭經濟社會發展、特別是居民生活實際的。
也正因為如此，對房地產問題，就不能再糾纏於某個方面，尤其不能糾纏於某個表象去談論是否需要調控、怎樣調控，而應當更多地看到，房地產並不是由某個單方面因素構成的，甚至不是某幾個因素構成的。房地產問題，是各種因素綜合在一起的一種經濟社會現象，把調控的註意力過多地放在房價身上，就等於調控思路被房價綁架瞭。
就中國目前的實際情況而言，房價並不是最重要的因素。真正重要的，是房價為什麼漲得這麼快，為什麼政府明知房價管不瞭卻仍在不遺餘力地管，明知根源不在開發商，卻將調控措施都對著開發商而去，就是因為政府不想、不願承擔責任，不想、不願放棄既得利益。正如有的專傢所言，完全市場化的房價，政府憑什麼去管，憑什麼要將其壓下來。難道這樣的房價水平就會讓房地產市場崩盤嗎？
顯然不是！真正的原因，是政府在房地產市場的角色錯位，是該做的沒有做好，不該做的卻做得過度。譬如保障房、公共租賃房等，政府就完全缺位瞭。而不應當介入或不該如此介入的城市建設和房地產開發等，卻大范圍介入，從而使市場關系嚴重扭曲，政府與市場、政府與企業之間的關系完全錯亂，職能完全顛倒。
所以，在房地產市場調控問題上，首先必須跳出房價，不要再用房價來衡量調控的效果。基本的設想是，房價可以上漲，但保障房、公共租賃房等建設必須同步跟進，且能夠基本滿足中低收入階層的需要。
第二，要更多地發揮市場對資源配置的作用，讓市場來決定房地產市場怎樣發展，讓市場來決定哪些開發企業應當留在市場，哪些應當淘汰，以及讓市場來決定房價。政府所要做的，就是制定市場規則，加強對市場非法行為的監控和打擊。
第三，適度運用政策手段，在房地產市場過熱、過冷時澆水或添柴，避免房地產市場出現大起大落的現象。畢竟，房地產對中國來說，仍是不可忽視的重要產業，波動太大，是容易對經濟帶來傷害的。
眼前所要做的，一方面，就是不要因為擔心房地產市場會出現崩盤，就盲目出臺扶持房地產市場的政策，避免房地產市場真正出現嚴重泡沫；另一方面，也不要因為輿論和公眾對房價的意見，二胎代書采取過度的調控政策、壓制政策，操之過急，使房地產市場真的面臨崩盤危險。
在今年的政府工作報告上，並沒有對房地產市場調控再次提出新的想法，這也傳遞出一種信號，那就是對房地產市場，政府將盡可能地少幹預、少幹擾，而是交給市場，由市場來發揮對資源配置的決定性作用。也許，在轉型的過渡期，會遇到一些矛盾、出現一些問題，但比起政府的過度介入，一定會好得多。
聯想到近一段時間以來，輿論和專傢、學者圍繞房產稅問題，也展開瞭激烈的爭論。筆者的觀點是，對房產稅問題，也應當跳出房價、置身於市場大環境進行研究和討論，而不要被房價所綁架。重慶和上海的房產稅試點工作所以不成功，就是因為被房價所綁架瞭，從出發點上講，就是嚴重扭曲的。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-26/07292660875.shtml
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