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萬科被指 唱空樓市 業界呼籲 不救市
核心提示： 近日，萬科副總裁毛大慶的"發言風波"再次將樓市崩盤論推上瞭輿論浪尖。"我感受到瞭一絲涼意，對於有些城市來說，這一輪房地產非政策性調控的蕭條，有可能會帶來這個城市房地產長時間處在難以反彈的局面。
近日，萬科副總裁毛大慶的"發言風波"再次將樓市崩盤論推上瞭輿論浪尖。"我感受到瞭一絲涼意，對於有些城市來說，這一輪房地產非政策性調控的蕭條，有可能會帶來這個城市房地產長時間處在難以反彈的局面，有可能長時間就會這樣一直下去。"
雖然其悲涼色彩最終被鬱亮以"憂患房子2胎利息貸款全省皆可處理意識被誤讀為看空行業"圓場，但縱觀目前市場成交情況，市場正處於下行狀態確是不爭事實。
根據最新數據顯示，2014年4月，公司實現銷售面積109.3萬平方米，同比下降1.26%，環比下降9.74%；銷售金額127.5億元，同比增長2.99%，環比下降11.64%。值得註意的是，萬科單月銷售均價繼續回落。萬科4月份銷售均價11665元/平方米，環比下降2.1%，銷售均價連續3月環比下降。
對此，一位不願具名的券商人士告訴《中國經營報(微博)》記者，萬科銷售面積連續兩月同比下降，2014年銷售形勢不容樂觀。
"唱空論"
5月1日，一篇關於萬科副總裁毛大慶在某內部沙龍的發言稿開始在網絡上廣泛流傳，文中用詳實有力的數據論證瞭三大核心要點：反腐對於高端市場的影響、部分城市的供應過剩、銀行資金面收緊。該萬字發言稿中傳遞的"看空行業、全國房地產將下行"等觀點被輿論快速發酵。
一時間，房企老大萬科成為瞭唱空樓市的領頭羊。
對此，《中國經營報》記者致電北京萬科相關人士，該人士表示，一切均以鬱亮回復為準。根據萬科集團發表的聲明顯示，這份"毛大慶發言稿"中的信息並不代表萬科和毛大慶個人觀點，部分內容為杜撰。而毛大慶本人也開口回應，隻是在預警市場風險。
據相關媒體報道，這份"毛大慶發言稿"傳出之後，毛大慶曾第一時間給鬱亮打電話喊冤，稱外界曲解瞭他的發言，把自己非公開場合下的提示風險變成瞭看空行業。
值得註意的是，這已經不是萬科第一次遭遇此類事件。事實上早在2008年，萬科便因一篇名為《萬科集團主要負責人在松山湖會議上的講話》的文稿被輿論包圍。而該文稿的主要內容同樣涉及對於市場看空的判斷，並稱要敢於降價，勇於降價。
時隔6年，萬科再次"中招"，但不同的是此次並非"唱空"。鬱亮表示，萬科是以"謹慎樂觀，積極應對"的態度來面對未來的房地產市場，並不存在看空一說。"我們在很多場合都表明過這個態度。從提示風險的角度，我贊成其中的一些觀點，行業已經進入下半場，企業對於可能存在的市場風險要有充分的認識，積極應對是必要的。"
對此，中原地產首席市場分析師張大偉告訴本報記者，這個我覺得需要從兩方面看；首先，萬科這個是一個內部講話，並非直接對外的發言稿，所以不存在唱空；其次，作為一個領頭房企，對現在的市場有憂患意識，而且的確是掌握瞭很多事實數據，現在的市場的確值得從業者警惕。
以"五一"小長假四個一線城市為例，因推出零首付等大幅度降價促銷措施，廣州3天簽約404套，雖然同比去年上漲6.88%，但全市均價1.401萬元/平方米，同比下降7.9%；而北京、深圳等樓市成交大幅縮水，其中，深圳更是出現5月1日當天僅成交1套的情況。
與此同時，"五一"小長假前兩天，北京樓市成交131套，同比、環比均明顯下調。據相關機構統計數據顯示，今年"五一"期間，北京新房、二手房市場交易冷淡，與去年"五一"期間的成交量比，下降幅度都在8成左右。且從歷史交易水平看，今年"五一"小長假三天的一、二手房成交總量成為2009年以來最低值。
"房地產是商品，商品不存在一直上漲的可能性，在歷史上也基本都是3年會出現一次調整，現在的確是具備瞭進入蕭條期的各種因素。"張大偉表示。
"不救市"？
然而，頗為玩味的是，就在毛大慶發言事件引發樓市崩盤熱議之時，任志強(微博)[微博]開腔反駁樓市唱空論：中國沒有房地產泡沫。一邊是萬科總裁鬱亮"房地產行業已進入下半場"的樓市預警，一邊是任志強"中國沒有房地產泡沫"的看漲言論。
"美國的房價對傢庭收入比僅為4.3，算是房價過高嗎？但為什麼會出現泡沫破裂？書中認為造成泡沫的原因一是購房的個稅減免政策而造成的房價過高；這也許與中國正好相反。二是向低收入傢庭提供降低貸款標準的個貸；這與中國也恰恰相反。三是教育。四是房價未列入CPI。五是限制供給。無法找到中國泡沫的論據。"5月6日，任志強發表微博如此表示。
而在此之前，任志強就有類似觀點，在他看來，今年房地產銷售增速下降，但並不可怕，在城鎮化推進背景下，房地產市場整體形勢並不會變。
一時間，地產大佬們的激辯讓房地產市場走向變得撲朔迷離。5月5日，安徽銅陵市救市措施堪稱"大尺度"，該市宣佈從購房契稅補貼等方面全方位救市，新政已從5月1日起正式實施。迄今為止，銅陵新政尚未被叫停。而浙江寧波市則召集房企開會，以口頭形式傳達放松限購政策，購房者房產審核將由兩地核查變為一地核查。
但事實上，早在銅陵、寧波出手救市之前，南寧、無錫、杭州蕭山區已通過松綁限購、下調購房入戶標準等方式救市，而天津濱[簡介 最新動態]海新區、福州、鄭州官方也已放出消息，擬分類、分地區對購房政策進行調整。
對此，張大偉表示，各地方對樓市調控政策的微調逐步由傳聞轉為實質行動階段，其中南寧成為首個官方正式發文放松限購政策的城市，對後市全國其他城市政策微調跟進將起到示范作用。市場的明顯下行趨勢，以及中央"分類調控"的指導方針，令各地蠢蠢欲動的托市之舉呈現由點到面的擴散之勢。
但是，面對這樣的舉措，不少地產人士並不領情。"從某種程度上說，目前樓市經歷價格回調，正是方略路向調整的結果，委實來之不易，應彌足呵護。應該讓房價理性回歸，雖然經濟會短暫陣痛，但'戒毒'之後，經濟就能恢復可持續地健康發展。"不少人士表示。
更有甚者指出，由於2003年以來，調控樓市10年頒佈43個政策，結果使得房價卻上漲10倍。"因此房地產市場長期健康穩定發展的正道是，加快房地產稅、立法擴圍房產稅之類的長效機制，而不是飲鴆止渴地貿然'救市'。"
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然而，無論救市與否，從目前銀行貸款、政策收緊、市場觀望情緒嚴重等負面因素下，對於房地產企業來說，轉型已經是行業所趨。
根據數據顯示，目前萬科除在一些城市面臨銷售壓力外，今年萬科的可售貨量仍在遞增。數據顯示，2013年萬科實現開工面積2131萬平方米，竣工面積1303萬平方米，較2012年分別增長48.7%和33.1%。其中，下半年的開、竣工面積分別占全年車子二胎增貸的56.9%和66.9%。
而今年一季度萬科的竣工面積僅占全年計劃竣工面積的6.6%。因此在萬科2013年開工項目中，有一半將會在今年下半年及以後竣工，待入市貨值巨大。
"過去十年房企依賴土地差價，未來十年房企要依賴產品創新，跨行業追求客戶黏稠度。以前是隻賺取地差，未來是依賴產業鏈延伸價值。但不可否認的是，轉型當然會可能要交學費，萬科以前一直說不做商業的，現在在北京等城市商業比例在明顯增加，從初步嘗試看，還可以。行業已轉型，所以企業必須轉型。"張大偉說道。
"作為一個年銷售額接近2000億元的企業，萬科的確在做領先行業的事，本次市場下調，和往年因為政策調控導致的影響不一樣，房地產市場已經必須轉型。"張大偉說道，而就在近日，萬科提出"事業合夥人"制度。
據悉，該制度具體分為跟投制度和股票機制。跟投制度是指業務層面的跟投制度，這將改變"從投資買地到銷售結算"這一項目操作流程的所有行為。原則上要求項目所在一線公司管理層和該項目管理人員必須跟隨公司一起投資，員工初始跟投份額不超過項目資金峰值的5%，切實關乎到瞭合夥人的利益。
對此，相關分析師認為，小股操盤模式或許就是萬科有預見性的抉擇之一。"通過更少的投資獲得更高的回報，這是萬科尋求新的盈利點的方式之一。"
除此以外，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進也表示，"萬科目前在多元化戰略上進行擴張，未來繼續發力的空間依然很大。實際上，萬科此前在商業地產、城市運營等方面進行轉型，本質上就說明瞭對傳統住宅業開發的謹慎心態。恰是這樣一種前瞻性的思路，所以能夠推動萬科富有遠見地進行轉型。"
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-12/09074131336.shtml
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