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廣東清算土增稅 房企資金鏈雪上加霜
昨日起，廣東開始清算土地增值稅。南都記者聯系省地稅局稅政部門獲悉，有關行動按照國傢要求進行處理，而廣東的土增稅工作在過去幾年逐年加量加重。去年廣東全省土地增值稅額為408億元。
多數開發商對南都記者直言，不存在拖欠土地增值稅的情況。但也有業內人士告訴南都記者，"土增稅設計復雜，目前是預征，銷售達到八成之後清算，多退少補。很多開發商利用保留部分商業不賣等方式規避清算。"
業內人士預估，在市場下行階段，土地增值稅成為稅務部門重點清查對象，會令開發商本已緊張的資金鏈"雪上加霜"。一些中小房企很可能因從嚴征收土地增值稅而引發資金鏈斷裂風險。
11月
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上報清算工作
廣東省地稅局近期制定出臺瞭《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程》，就清算省內房企的土地增值稅提出諸多詳細要求，文件於7月1日起正式實施。
此前國傢稅務總局下發通知，要求各級稅務機關加強征管堵漏增收，提高收入增長質量。在下一階段規范稅收秩序的重點中，首先提到的就是"加大土地增值稅清算力度"。根據業內消息，國稅總局已對清算任務限定瞭時間表，要求各地在今年11月底前報送土地增值稅清算工作完成情況。
廣東省地稅局稅政一處副處長蒙全忠向南都記者介紹稱，廣東土增稅實行預繳制，預繳比例不低於2%，具體的權限劃給地級市。
按照2006年《國傢稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，滿足"已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上"等四項條件的，地方稅務部門可以要求清算(非強制結算)。
華南開發商、維森置業董事長張維倫接受南都記者采訪時表示，目前土增稅大體的征繳過程是，房地產開發商拿地成立項目公司後，跟稅務部門接頭。"實際上真正的預繳是在銷售的時候。住建部門發瞭預售證就可以銷售項目，取得銷售收入的時候，就要預繳土地增值稅。"他回憶稱，自2010年起，廣東預繳比例已經不低於2%。
8成
銷售後的博弈
一位華南房企人士告訴南都記者，"土增稅設計復雜，目前是預征，銷售達到八成之後清算，多退少補。至少有很多手法可以控制這個節奏。"
據其介紹，在土增稅的征繳中，預繳以後，最後還有個清算流程。達到清算的條件，也就是項目銷售完成八成之後，開發商就應該根據項目的經營情況，按照稅局相關的申報手續，向稅務局申報。稅務部門對申報資料、賬本和一系列結算憑證進行2胎房貸銀行利率缺錢急用哪裡借錢審核。這個階段實行"多退少補"。
"不少大型城市綜合體就設計瞭商業部分，並保留不賣，這也是使得項目未達到清算條件的一個方式。"張維倫向南都記者表示，嚴格來說，這不能說是欠繳，因為開發過程中的預繳，已經基本占瞭應繳的絕大部分。但清算階段的"多退少補"，確實可能存在規避操作的空間。
廣東省地稅局有關負責人向南都記者介紹，土增稅征收過程中，根據不同的項目類型，規定是有所區別的，清算方案會根據樓盤實際的定位分若幹個檔次，如普通住宅、非普通住宅、別墅、商鋪等，"情況復雜，都有區別的"。
"比如說，看具體項目的設計情況。按規定是完成瞭80%的銷售，土地增值稅就要清算，但如果項目自帶的商業部分超過瞭20%，就算住宅全部賣完瞭，也沒有達到清算條件。"張維倫介紹，同時也要看開發商對這部分商業是賣還是租，如果沒有賣，就達不到清算的條件，規避瞭"多退少補"的最後清算。
事實上，不少開發城市綜合體項目的開發商直言，保留不賣或者惜售對開發商資金回流也有很大影響。因此如何博弈，令資金運用更合理，在不同的市場環境下有不同的選擇。
5%利潤被拿走？
不可否認的是，在如今房地產市場降價頻頻、收成下滑的大背景下，開發商急守資金的願望空前強烈。在市場下行階段，土地增值稅正成為稅務部門重點清查的對象，會令開發商本已緊張的資金鏈"雪上加霜"。一些中小房企很可能因從嚴征收土地增值稅而引發資金鏈斷裂風險。
雖然多位開發商稱"影響有限"，但目前資金為王的時代，高周轉、快去化，都是為瞭盡快回籠資金，"落袋為安"。而土增稅的加快提審清算環節，無可避免將促使一批房企在最後階段支出一筆費用。
傢和地產集團副總裁張建勛稱，目前市場本身遇冷，開發商原來打算降價10%，還有5%的利潤可圖，但政府此時實施新政，相當於把5%的利潤也拿走瞭，假如資金鏈不緊張的話，會降低開發商的降價沖動。
北京某房企負責人坦言，"這些年土地增值稅清算一直不怎麼嚴格，累計下來已是一筆十分可觀的資金。對於中小房企而言，一旦自身項目被清算，資金鏈將存在斷裂風險。"
3成房企倒閉？
"加強清算這件事對開發商的影響肯定是有的，但不會太嚴重，不會出現三成開發商無限接近倒閉。"中房信廣州公司總經理梁永光對南都記者表示，其實土地增值稅一直就有征收，不過，大部分開發商都有自己的手法，去盡量增加成本來降低增值稅的支付。
值得註意的是，本次清算執行力度還未可知。因此也有房企稱還不擔心清查的後果。不少開發商向南都記者直言，自身不存在拖欠土地增值稅，並表示有關土增稅的規章制度一直都有，隻不過是這次重申一下。
華南一傢小型房企營銷負責人張先生告訴南都記者，這其中可能還是有利益博弈的。從長遠合作角度考慮，地方清查有可能在執行時還是會為開發商考慮。
不過這種"僥幸"能否得逞？不少業內人士認為，可以肯定的是，有關的監管會越來越嚴格、透明化。一傢全國大型房企高層透露，"稅務系統的電腦中已經自動生成瞭稅負率低的企業，由各地稅務局管理科形成一份'黑名單'上報，然後指定稽查局對名單上的房企逐一檢查。"就此說法，南都記者昨日嘗試求證，但未得到答復。
南都記者陳琳琳實習生鐘航海
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-02/08294258930.shtml
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