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  樓市有泡沫嗎?

  任志強:漲!潘石屹:不知道!

  任志強:沒有!潘石屹:有!

地產大佬激辯樓市調控任志強直言房價不會降

  而潘石屹始終拒絕回答房價走勢問題,他表示,"我並不想預測中國的房價,在未來的兩到三年間,我都不會談這個問題;因為,隻要一談房價,就會變成矛盾點和爭吵點,我不想和大傢吵架。"哪一家個人信貸利率最低二胎年息

  "您認為國五條是否會使房價下降?"、"目前樓市是否存在泡沫?"、"未來房價走勢如何?",面對媒體的追問,潘石屹選擇沉默以對,而任志強則直接回擊:"我不認為樓市有泡沫,你們認為有嗎?那就不要采訪我瞭!"

  而就在6日,潘石屹對本網記者表示,SOHO中國之所以沒有投資住房計劃,是因為中國的住房市場是有一定的泡沫的;他同時稱,在現有中國經濟發展的速度之下,如果調控把握的好,房地產市場泡沫或會自動消化。

  未來房價走勢如何?

內容來自sina新聞

  此前,今年兩會期間,住建部部長薑偉新接受記者采訪時強調:"國五條"一定要嚴格執行。他稱,"執行過程中如果有什麼問題再改,但一定要嚴格執行。"他同時表示,房價今年一定會往下走。當記者提及此觀點時,任志強反問道:"他說的話,你信嗎?"

  任志強認為,未來房價會繼續上漲。在他看來,房價下降恐怕會成為消費者的奢望。他稱,此次樓市調控會使得市場中一些不合理的因素顯現出來;他打比方稱,"調控就像攪動啤酒,會攪出一些沫來,這大概就是有人說的泡沫吧,但它顯然是啤酒的合理成分。"

  4月7日,博鰲亞洲論壇2013年年會舉行開幕式。華遠地產董事長任志強和SOHO中國董事長潘石屹在休會的間隙同時現身,遭媒體"圍堵"。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-04-08/08192063065.shtml

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王健林否認 樓市崩潰論 稱總體看不如去年火

  昨天上午,總投資超過400億元的無錫萬達文化旅遊城正式開工。王健林表示,類似的萬達城在全國約有十個,是萬達未來的戰略重點。

  據瞭解,無錫萬達城位於無錫市濱湖區,占地面積202公頃,建築面積340萬平方米,總投資超過400億元。無錫萬達城將建有超大型室內旅遊項目萬達茂,有電影科技樂園、兒童主題樂園、室內水樂園、電影城等。項目計劃2017年建成開業,預計年接待遊客2000萬人次以上,年收入50億元。

  對杭州、常州等城市出現的降價現象引發的"樓市崩潰論",王健林稱,相信這種崩潰論的人,"要麼別有用心,要麼智慧不高"。王健林認為,看房地產市場,應該具備金融思維,今年資金狀況不會太緊但也不會太松,這種整體略緊的狀態很可能還會持續幾年。總體看,2014年肯定不如2013年火,"但絕對不會提拐點論和崩潰論"。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-01/16012628572.shtml

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  "預計下半年房企發債的節奏會有所放緩,"穆迪副總裁曾啟賢表示,境外投資者越來越挑剔,發債的房企成本普遍出現瞭上升,未來預計隻有品牌房企才能順利發債募資。新京報記者 自曾暉



多房企海外解渴 融資成本明顯提升

  在樓市低迷的大背景下,面臨資金鏈壓力的房企開始加快一手賣貨,一手找錢的步伐。5月房企掀起瞭今年海外融資的小高潮,雖然融資成本快速推升,房企在6月並未放慢發債步伐,繼瑞安成功發債後,市場傳來融創正為收購綠城的資金尋求融資的消息。

  5月最後一周,還有京投、越秀、龍光、龍湖等房企密集發債。據中原地產統計,僅截至5月26日,中國房企海外融資總額從4月的26.1億美元快速上升到5月的45.9億美元,而整個5月融資總額預計突破瞭56億美元。

  記者查閱房企公告瞭解到,包括佳兆業、碧桂園、龍湖、龍光在內的幾乎所有發債房企籌資用途都是"現有債務再融資",即借新錢還舊債,其中最典型的要數碧桂園。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-07/10272766187.shtml

  "發新債還舊債"成主流土地貸款屏東里港土地貸款

  房企融資的成本也被快速推升,中國水務地產、龍光地產的債券年利息都逼近12%-13%,幾乎相當於當前國內信托的成本。

  值得一提的是,除瞭上述完成發債的房企外,海外債券市場上還有許多中國房企在尋求資金。5月22日,融創宣佈以近63億港元收購綠城中國24.3%股份,短短一周後已傳出融創將為交易發債籌資。據外媒5月30日報道稱,融創中國正在為收購綠城的交易籌措資金,公司計劃發行2.5億美元(約合15.6億元人民幣)的債券,但融創對此並未回應。

  5月30日,瑞安剛宣佈已將旗下杭州西湖新天地項目轉讓,但並未透露交易金額;記者從瑞安獲悉,公司前四月僅完成今年銷售目標的15%。此外,佳兆業5月30日也宣佈發行2019年到期的4億美元債券,年利率為9%。

  多傢房企海外發債

  碧桂園在5月15日、16日分別發行瞭2019年到期的2.5億美元、5.5億美元債券,籌資目的就是為瞭贖回2017年到期的5.5億美元優先票據,以及其他現有債務的償還。

  據業內人士透露,4月初碧桂園挖來前中海首席財務總監吳建斌出任新CFO,立刻開始為碧桂園籌備發債以補充資金,5月碧桂園連發兩筆債券,雖然融資成本都在7.5%以上,但解瞭還舊債之急。

  此外發債中介費用(包銷折扣、傭金和其他開支)也不菲,佳兆業發債成本是900萬美元、龍光地產為700萬美元,碧桂園的發債的中介成本最高,達到瞭1400萬美元。

內容來自sina新聞

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  6月4日,瑞安宣佈將發債5.5億美元,這筆2019年到期的債券年息達9.625%,利息僅低於同是5月發債的小開發商中國水務地產(12.5%)和龍光地產(11.25%),凸顯出開發商對資金的饑渴。

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城鎮化應力避工業化老路

  準確地說,城鎮化並不是今天才有的命題。過去由工地變工廠的"工業化"後面,就是鄉鎮企業所代表的那種村村點燈戶戶冒煙的"工業化"初級階段,大量城鄉結合式的城鎮隨之湧現。直至現在,這種城鎮化從來就沒有停歇。從目能所及的幾十年的城鎮化結果來看,能夠成為樣板的並不多;不少頗有都市氣勢的城鎮,往往都是工業化相當超前,城鎮化卻十分落後;處處可見工廠車間,處處又都是門檻,作為城鎮化第一要素的人,因為各種限制不得不像候鳥一樣遷徙;一些城鎮的經濟數據無比強大,可是河流被污染,空氣有毒。

  這顯然不是人們期待的城鎮化。為瞭避免穿新鞋走老路,冠以新型城鎮化想必不是簡單的下定義,而是如何讓城鎮化健康運轉。

  首先,城鎮化是經濟社會發展規律的必然。新型城鎮化當然也有人為設計的意圖,隻是最終還是必須面對客觀規律,引入市場機制成為關鍵。想要避免重蹈覆轍,唯有尊重市場的力量。說到底,市場聚集效應的形成或發生,不要過度依靠政府的規劃。

  其次雲林二胎房貸,城鎮化究竟是政府主導還是市場主導?這是一個核心問題,但沒有可選項:政府與市場兩個方面的作用都必須充分發揮。對政府而言,順應市場規律是解決一切問題的出發點,隻有在此基礎之上的引導、激勵等政策性手段才有意義;對於市場和企業,應該非常明確的是,城鎮化不完全是一場商業盛宴,公共效益之上才有商業利益的空間,任由商業利益主導的城鎮化不可能不偏離軌道。

內容來自sina新聞

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-07-24/09132308058.shtml

  有關城鎮化的頂層設計引而不發,但城鎮化的進程卻絲毫不用懷疑。僅從目前中國區域發展的種種不平衡來看,發展中面臨的問題,隻有通過發展來解決。正因為如此,高層對於新型城鎮化慎之又慎的路線規劃,凸顯瞭中國區域失衡、發展方式轉型背景下,新型城鎮化"方式"或路徑的重大抉擇所在。

  種種跡象顯示,城鎮化總體規劃綱雲林就學貸款二胎年息要將於年內出臺,至少涉及發展規劃、戶籍改革、土地制度、農村產權等四大方面。

  第三,"城鎮化"事實上等於"城市化"。"城市"的一半是"城",另一半是"市",隻有城和市相互依托,才談得上城市化。更為重要的是,城鎮化絕不是把村莊改造成城市,而是農業人口向城鎮的遷移,實際上就是資源要素的集聚、區域經濟發展中的城鎮化。

  第四,推動城鎮化的根本當然是解決戶籍政策和土地問題,但需要指出的是,適應市場的產業聚集,是檢驗城鎮化成功與否的試金石。城鎮化想要解決人的城鎮化,必須考慮產業佈局,充分吸納"城鎮人"的就地身份轉換。

  最後,面向民間資本,吸引民營企業廣泛參與,放手民營經濟發展。當然,沒有良好生態環境庇護的城鎮化同樣不可持續。

  綜上所述,城鎮化不是集中建設大城市,也不是一次圈地運動,更不是上項目的競賽,而是以人為本、可持續發展方式的細化深入。

  不過,對於急切地解決經濟不振困局的地方政府來說,推動新型城鎮化已經處在時不我待的臨門一腳。這樣的心態是可以理解的,更何況新型城鎮化已是箭在弦上不得不發。但是,我們所希望的那種藍圖是否就是某種模式所能提供?是不是依然要重復"先污染後治理"的老路?是不是大上項目、大規模城鎮改造將無法避免?城鎮化推進不難,城鎮化重走老路同樣容易。因此在推進城鎮化之前,必須想清楚我們到底需要一個什麼樣的城鎮化。
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  國土資源部、農業部近日聯合下發《關於進一步支持設施農業健康發展的通知》,借發展設施農業為名,變相建設小產權房、別墅等將設施農用地用於非農建設的做法將被嚴格禁止。國土資源部耕地保護司副司長劉明松表示,一些地方以發展設施農業為名,違規建設大棚房、小產權房、別墅等項目,亟待加強監管。前述通知首次將規模土建融苗栗三義土建融化糧食生產所需配套設施用地納入設施農用地范圍,不需辦理農用地轉用審批手續,規模化糧食生產配套設施可占用基本農田,取消設施農用地審核,改為備案制度。

國土資源部再申嚴禁小產權房二手車貸利率

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-16/09555994286868110558179.shtml

??探路國傢住房銀行

國傢住房銀行設想再露端倪 業內:可操作性較強

??業內分析人士陳劍波指出,與國開行主要針對保障房、基礎設施和開發商解決貸款需求的定位不同,國傢住房銀行應著眼中低收入購房者,發揮低利率、普惠性金融作用,滿足個人住房需求。

??種種跡象表明,為穩定樓市,決策層在下一盤很大的棋。

??國傢住房銀行設想再露端倪穩樓市“大棋局”

??業內分析人士陳劍波告訴記者,作為一個專業的政策性住房金融機構,國傢住房銀行初期隻需實行標準的金融機構運作準則,形成全國集中決策、分散管理、資金統一調撥的特殊住房金融系統,納入國傢統一的金融監管體系。

??長期以來,一邊是銀行房貸利率高、放款難,一邊卻有數萬億公積金沉淀資金“沉睡”,這樣的矛盾現狀早已被各方詬病。張其光文章中引用的數據顯示,截至2014年底,全國住房公積金3.7萬億元,住房維修資金約5000億元。目前,全國共有管理中心342個,業務網點2651個,從業人員3.8萬人。

??公開數據顯示,目前,全國住房公積金貸款風險準備金已接近800億元,其中500多億元為超額撥備,這可轉化為住房銀行資本金。

??實際上,由於此前在推進國傢住房銀行過程中遇阻,中央在2014年設立瞭國傢開發銀行住房金融部作為政策性住房金融機構的最初嘗試,主要解決棚改和保障性住房的建設資金需求。

??前不久,一則住建部官員論述“設立國傢住房銀行條件已成熟”的文章透露瞭政府主管部門對樓市調控頂層設計的構想。住建部住房公積金監管司司長張其光、處長崔勇撰文稱,以住房公積金制度為基礎,設立類似國傢住房銀行的政策性住宅金融機構,是增加住房消費需求的有效措施,應抓緊組織實施。

??但真正實施起來,實現這樣的角色轉換並非易事。

??按照張其光的設想,這一以公積金制度為基礎的國傢住房銀行,將整合各地住房公積金管理中心為其“網點”,向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款,增加中低收入傢庭住房消費需求。同時,公積金在國傢住房銀行匯總,將可以實現地區之間的調配與流動,解決地區之間的公積金使用矛盾。

??“當前穩定樓市的關鍵在於釋放購房需求,而釋放需求最好的辦法就是通林口房屋土地貸款過金融機構降低購房者的資金成本,從去年的9·30政策到今年的3·30政策,都體現瞭這樣的調控邏輯。同時,按照市場歸市場、保障歸政府的調控原則,設立國傢住房銀行的思路與這樣的政策邏輯也一脈相承。”上述國務院發展研究中心金融研究所負責人指出。


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??“公積金制度改革之所以難以推進,正是因為其中涉及到各種復雜的利益。”一位接近住建部的知情人士告訴記者,一方面目前住房公積金主要由地方公積金管理中心管理支配,如果設立國傢住房銀行,那麼地方利益將受到影響;此外,當前的住房公積金主要存入中國建設銀行的賬戶中,一旦建立住房保障銀行,資金池發生改變,也將帶來重大利益調整。

內容來自sina新聞

??雖然設立國傢住房銀行並非一朝一夕的事,但如果將它與之前9·30政策中提出的MBS、REITs以及本屆政府多次提出的“研究建立住宅政策性金融機構”放在一起,就能更清楚地看到中央穩定樓市的思路。

??政策的通盤考量

??“設立類似國傢住房銀行的政策性銀行,這樣的想法早幾年住建部就曾提出過,但因為改革阻力較大,一直沒有繼續推進。如今住建部再次提出這一想法,也充分說明穩定樓市的緊迫性。”上述接近住建部的知情人士對記者表示。

??就在4月10日,國務院出臺意見,明確要求住建部、發改委、財政部等15部委要負責堅持分類指導,因地施策,落實地方政府主體責任,支持居民自住和改善性住房需求,並要求加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度。

??“設立國傢住房銀行的想法在這一時間節點上提出有特殊的意義。在住建部官員的分析中,穩定房地產市場、增加住房消費需求是設立住房銀行的重要條件,這與當前樓市調控最主要的市場目標相統一,更容易獲得認可。”國務院發展研究中心金融研究所一位負責人告訴《華夏時報》記者。

??陳劍波指出,設立國傢住房銀行,將沉淀的住房公積金統一調配,用於保障中低收入者購房,這將釋放很大一批剛需及剛改需求入市。去年的9·30政策是從銀行信貸方面尋找刺激剛需入市的突破口,但由於商業銀行的市場經營逐利性,政策落地效果並不理想。這也要求用於“政策保障”端口的國傢住房銀行能盡快推進。

??“盡管從2014年開始,中央及相關部委很少再提樓市調控的頂層設計,但實際上,對樓市調控的頂層設計一直在加速搭建及細化。”國務院發展研究中心一位負責人指出。

??“其中,類似國傢住房銀行的這種政策性住房金融機構對於穩定購房需求有著重要的意義。”陳劍波指出,一方面,國傢住房銀行提供低利率資金,有利於緩解中低收入者的購房壓力;另一方面,國傢住房銀行與MBS分別是擴大公積金和商業貸款這兩類資金流動性的必然通道,這在中央提出“盤活存量”的政策背景下更具有實際作用。

??MBS是指銀行把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來,形成一個抵押貸款的資金池,利用貸款集合體定期發生的本金及利息的現金流入發行證券,並由政府機構或政府背景的金融機構對該證券進行擔保。

??在去年的央行9·30政策中,中央曾明確提出要增強金融機構個人住房貸款投放能力,鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金,專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

??也正是從去年開始,銀監會已經批復瞭多傢銀行的信貸資產證券化(ABS)業務資格申請,ABS的發行規模和頻率都在不斷增加。作為與之並行的住房抵押貸款支持證券(MBS)也在政策推動下成為銀行業務研究的主要對象。

??此外,在樓市調控的頂層設計中,作為穩樓市、調節存量房市場的重要政策,房地產稅也在加速推進中。

??財政部財政科學研究所原所長賈康此前曾表示,房地產稅目前正在加快立法。從具體時間表來看,2015年房地產稅應該進入立法程序,如果2016年能夠完成立法,2017年將正式依法全面實施。

??“目前,各地分開管理的事業化住房公積金管理體制,對公積金這一大筆資金沒有進行投資和金融風險管理的能力。住房公積金資金的閑置不僅與居民購房貸款難形成矛盾,也與保障性住房投資需求不匹配,但在分割體制下,各地資金很難調用流二胎借款利率通。”一直關註公積金體制改革的上海社科院研究員張泓銘指出。



??“從技術層面來講,設立國傢住房銀行的這一做法可操作性較強。如果各地住房公積金管理中心可以直接整合,那麼住房銀行的資本金、組織架構及人員配備就已基本齊全。”中國銀行金融研究部研究員張偉指出。

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  商品房市場各區域中成交量最多的為皇姑區,占成交總量的16%,成交面積為4.19萬㎡。其次於洪區占成交總量的15%,成交面積為4.03萬㎡。蘇傢屯區成交量相對較少,成交面積1.44萬㎡。







  商品住宅市場各面積段中成交量最多的為70-90平方米占成交總量的30%,成交面積為6.77萬㎡,其次100-120平方米占成交總量的15%,成交面積均為3.28萬㎡。



內容來自sina新聞

  限購取消一周後(9.15-9.21),沈陽新增商品房供應面積、成交面積環比上周持續增漲。統計顯示,新增商品房供應面積30.61萬平方米, 共2416套; 商品房成交面積約共26.82萬平方米, 環比上漲24.86%, 成交2639套; 商品住宅成交面積約23.63萬平方米, 環比上漲32.31%, 成交2394套。商品房成交均價為8127?a href="http://bossbank.com.tw/%E6%88%BF%E5%B1%8B%E4%BA%8C%E8%83%8E/">新莊二胎房貸?平方米。



沈陽上周成交環比上漲 商品房成交均價8127





  商品房市場各總價段中成交量最多的為50-60萬元,占成交總量占14%,成交面積為3.37萬㎡, 其次40萬以下、40-50萬各占成交總量的13%,成交面積為3.16萬㎡、3.14萬㎡。





  房價點評網首席分析師王喻冬稱,商品房成交面積及均價都有所逆轉,限購取消是一方面原因,稅費的補貼也在一定程度上刺激瞭限購壓抑成交的反彈。但他並不認為市場就此向好,"產品供應結構及信貸政策的放開,或許會形成市場信心的長效支持。"





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-23/16392920596.shtml

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??新的時代產生新的機遇,新的構想產生新的商業模式,目前,商業地產、旅遊地產無疑是中國房地產“分水嶺”後的兩個重要分支,在這兩個分支當中,商業地產操作比較復雜,大多數的開發商不能掌握尺度,貿然進入風險較大,而且就算成功瞭一兩個項目,後面的可復制性仍然比較差,它不可能是大多數開發商的主流戰略選擇。因為,絕大多數的企業不可能成為萬達,因此,房地產業發展到現在,好的出路隻剩下旅遊地產一途。

??有“中國旅遊地產專傢”之稱的雅居樂,自然優先搶占瞭湖南旅遊度假物業發展的“頭啖湯”。以200億元5000畝磅礴之勢,恢宏打造集溫泉度假、養生療養、娛樂休閑為一體夢幻度假國度——雅居樂依雲小鎮。

??以長沙為圓心,向北60分鐘輻射圈內,綠林環繞、湖泊點綴的雅居樂?依雲小鎮,以高規格的生態定制,為湖南人呈現低密度、優品質、多樣性的純生態物業。2014年底,長韶婁高速即將通車,屆時灰湯到省會長沙的距離縮短至40分鐘,以灰湯為中心的30分鐘旅遊度假生活圈即將形成。未來以灰湯為圓心,花明樓及韶山等紅色旅遊景區盡在15分鐘半徑內;嶽麓山、橘子洲等長沙著名旅遊名片也可在一小時內抵達,與之形成60分鐘“一站式”短途旅遊景點路線。

??值得註意的是,在雅居樂旅遊地產所在版塊,每年接待的遊客量已經超過瞭民間二胎貸款二胎年息百萬人次。附近為數不多的溫泉度假村每天酒店的租賃價格都在800元-1000元左右,這些出租公寓的業主每個月的租金回報在5000元至8000元不等。相對實惠的入市門檻和相對穩健的投資回報,讓雅居樂的旅遊地產物業俘獲瞭不少財智人士的心。

??在雅居樂依雲小鎮,旅遊地產的居住形態輪廓初顯。據項目負責人介紹,今年伊始,雅居樂進一步啟動一些重大配套:高檔溫泉養生會所、溫泉酒店、溫泉景觀公園、演藝中心、商貿中心、遊樂中心等等,在這裡,通過集約式的服務,可賞可玩可住可商的多元化功能,以及對內外旅遊資源的整合,為人們帶來新型深度遊體驗。以湖南極優秀的溫泉資源為基礎,融合瞭城市、生態、文化價值,構築集旅遊、運動、文化、商務、地產於一體的綠色、怡情、樂活的生態旅遊,打造溫泉度假天堂。

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??據雅居樂相關負責人介紹,這些不僅是經得起市場考驗的保值增值的優質物業,同時也是在為湖南人描繪未來生活的人居版圖。

??業內人士表示,旅遊地產投資回報線可以放長,從某種意義上說,長沙樓市的“黃金購買點”已經顯現。放眼長沙版圖內,稍微有點景觀資源的房子都成為稀缺品,反觀雅居樂旗下的生態大盤—依雲小鎮,盡管占據瞭極優質的生態資源,價格對於湖南置業者和投資客而言,就極具吸引力。80萬起即可奢享270平溫泉入戶別墅,還有專業代租代管!

房地產破局之路 旅遊地產擔當先鋒

??另外值得一提的是,從保值升值的角度看,旅遊地產具有的多樣化,一是作為不動產長期投資,既具投資型,又可自住;二是滿足自己對生活的休閑、度假需求,用於自住;三是當作投資工具租給別人,出租對象主要是休閑度假、商旅人群。休閑物業的多用性,大大降低瞭該類物業的投資風險。同時,灰湯溫泉,是中國三大著名高溫復合溫泉之一,屬於極具價值的偏矽酸型溫泉,含有對人體有益的29種微量元素,極具療養價值。據醫學證明,灰湯溫泉對於對現代都市人的“亞健康”狀態有較為明顯的療效,對風濕病、關節炎、心臟病等具有一定的醫療保健作用,亦可軟化皮膚角質、延緩皮膚衰老。原生態線資源的稀缺性,又給瞭該物價價值增長的有力支撐。

??革新湖南人的生活高度

??旅遊地產的火速發展不僅在為地產發展尋覓瞭一個新的方向,同時也是在更新著湖南人的居住理念:置業,不再單純是解決居住需求,而是涵蓋更廣泛的內涵。

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??價格處於旅遊地產低位,輕松升級人居品質

??購買方向通常總是傾向於價格窪地:湖南強勁的購買力正沿著便捷的交通線迅速向外擴展成為一種全新的置業模式,更進一步養成全新的生活方式。據介紹,盡管雅居樂依雲小鎮具備諸多獨特的資源,但其入市門檻並非完全“苛刻”。

??傳統房地產開發模式走到今天,已經進入滯脹時期,一個時代的終結和離去,必然伴隨著新商業模式的誕生。未來中國房地產發展的出路在哪裡?眾多房地產開發商不停地追問,希望從中找到新商業模式的出路。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-01-22/17325963961286244231563.shtml

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??“盡管房地產貸款餘額增長,但剔除保障性住房開發貸款因素後,2014年商業性房地產開發貸款增速實際上在放緩。”業內人士坦言,銀企合作呈現新特點,雙向選擇趨勢更明顯。一方面,銀行對企業的資格審核更嚴格,各類房企信貸環境分化加劇;另一方面,企業更傾向於與實力強大的國有銀行展開合作。

??據瞭解,此次農行向恒大提供的200億元授信,將用於民生住宅開發、社區金融、新型城鎮化建設及其他領域的合作,並將在結算服務、現金管理、全產業鏈金融支持等方面為恒大提供全方位服務。

??農行與恒大的產業定位契合度較高。中國農業銀行以面向“三農”、城鄉聯動、融入國際、服務多元為特色;恒大的業務除房地產外,還介入瞭礦泉水、糧油、奶粉等快速消費品產業。

??此前,恒大還獲得中國郵儲銀行200億元綜合授信。在短短4天內,恒大已從兩大銀行獲得授信400億元。與之對比的是,一些中小型房企的信貸融資空間卻在進一步萎縮,隻能望“錢”興嘆。

??恒大地產近日發佈公告稱,2014年實現銷售金額1315.1億元,同比增31%;完成年度目標的119.6%,年度目標完成率全國第一;全年實現銷售面積1819.8萬平方米,同比增22.2%。

恒大4天獲400億授信 中小型房企望錢興嘆


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  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,住房保障和房地產市場調控工作,是為積極穩妥推進土地管理制度改革與完善城鎮化健康發展體制機制的一方面,從其作用和目的來看,不可懈怠。具體來講,一方面,要切實落實各地住房保障計劃,不能玩"數字遊戲",切實可以做到保障低收入群體在積極穩妥推進土地管理制度改革與新型城鎮化過程中的居住問題(不一定是購買住房的問題),另外一方面,也要繼續做好房地產市場調控,既要充分發揮房地產在宏觀經濟觸底階段的拉動經濟增長的作用,但是,也不能因為在此市場背景下商品住宅市場價格過快上漲而導致城鎮化的門檻再度提高。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-17/07552540472.shtml

  特征四:政策短期"收緊",加大供地=向市場"扔肉"

  中央經濟工作會議閉幕,會議強調,2014年是全面貫徹落實黨的十八屆三中全會精神、全面深化改革的第一年,改革任務重大而艱巨。明年進入到"十二五"規劃第四年,對全面完成"十二五"規劃至關重要。做好明年經濟工作的總體要求是,全面貫徹落實黨的十八大和十八屆二中、三中全會精神,堅持穩中求進工作總基調,把改革創新貫穿於經濟社會發展各個領域各個環節,保持宏觀經濟政策連續性和穩定性,著力激發市場活力,加快轉方式調結構,加強基本公共服務體系建設,著力改善民生,切實提高經濟發展質量和效益,促進經濟持續健康發展、社會和諧穩定。

  那麼,中央經濟工作會議對於2014年房地產市場來講有哪些有利的信號,未來房地產市場將呈現出什麼樣的特征?同策咨詢研究部總監張宏偉認為,本次經濟工作會議隻談保障房,不談房地產,房地產市場仍將呈現"逆經濟周期"的發展特征,在這個階段,還會強調保障房工作,通過"雙軌制"解決城鎮化後顧之憂。同時,城鎮化會推進城市群城市圈發展,這樣的過程裡面,城市圈城市圈的核心城市、中心城市將迎來品牌房企的大力拿地與佈局機會,這些城市的房地產市場因為供求關系相對緊張,在2014年仍將持續火熱。

  中央經濟工作會議提出,努力解決好住房問題,加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給,做好棚戶區改造。

  12月15日中央經濟工作會議閉幕,從官方發出的新聞稿來看,此次會議的亮點不如預期的多,但也透露出一些重要的信號。有些信號,是對"重要危險"的預警,證券時報網財苑社區認證信息為"同策咨詢研究部總監"的張宏偉認為,房地產市場仍將呈現"逆經濟周期"的發展特征,

  土地市場價格進入持續上漲通道,建造商品住宅的土地成本上漲,房價不可能不上漲,從這個角度來看,2013年北京、上海等一線城市的住房用地計劃即使全部完成,商品住宅地供應仍將是稀缺的,這將導致商品住宅市場中長期處於上漲狀態,最終將助推樓市"階段性"爆發。

  目前,大城市面臨著日益沉重的人口壓力、交通壓力、環境壓力和資源壓力,而小城鎮仍具有巨大的增長潛力。伴隨著新型城鎮化的進程和城鄉統一建設用地市場的建立,未來可以帶動這些地區的產業和經濟,有助於縮短地區差距,平衡地區間的發展,進一步解決房地產市場日益緊張的供求矛盾。

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  中央經濟工作會議閉幕,會議提出瞭2014年經濟工作的主要任務。會議指出,做好明年經濟工作,最核心的是要堅持穩中求進、改革創新。要穩紮穩打,步步為營,統籌穩增長、調結構、促改革,鞏固穩中向好的發展態勢,促進經濟社會大局穩定,為全面深化改革創造條件。同時,要積極推動全面深化改革,堅持問題導向,勇於突破創新,以改革促發展、促轉方式調結構、促民生改善。

  中央經濟工作會議提出,特大城市要註重調整供地結構,提高住宅用地比例,提高土地容積率。從會議精神來看,無論是通過調整供地結構,提高住宅用地比例,還是通過提高土地容積率,仍然是通過增加供應的方式盡可能緩解特大城市的市場供求關系,調控市場化的特征比較明顯。

  因此,從當前政府表態及市場基本面走勢來看,房地產市場投資拉動宏觀經濟穩中有升的角色還要繼續扮演,市場基本面還會持續回升,這將帶動市場成交量持續好轉與價格的持續回升。

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,從城市發展的角度來講,新型城鎮化規劃之後,建立和完善跨區域城市發展協調機制,實施"城市群"戰略也是勢在必然。

  比如,隨著高鐵、高速、地鐵等便捷的高速交通的通車,使得上海至周邊城市如昆山花橋、嘉興、蘇州、南京、紹興等江浙地區的時間上再縮短,泛長三角1小時經濟圈及泛長三角2小時經濟圈都已基本形成,這為泛長三角區域內購房者到周邊城市工作、生活都提供瞭便捷的基礎交通設施,也為當地房地產市場發展註入瞭新的活力。

  此前,政府也多次提出新型城鎮化,借機破除城鄉"二元"結構,建立城鄉統一的建設用地市場,促進地區之間協調發展。

  中央經濟工作會議提出,積極促進區域協調發展。要繼續深入實施區域發展總體戰略,完善並創新區域政策,重視跨區域、次區域規劃。堅定不移實施主體功能區制度,紮紮實實打好扶貧攻堅戰。

  此前,政府會議也強調,做好住房保障和房地產市場調控工作,這個過程中盡管淡化"房價"的調控特征,但是,調控的基調還是存在。從新型城鎮化的角度來講,現階段仍然堅持調控,其實是在為積極穩妥推進土地管理制度改革與新型城鎮化做鋪墊。

  中心城市的房地產市場因為供求關系相對緊張,在2014年仍將持續火熱,原文如下:

  特征三:新型城鎮化背景下,實施"城市群"戰略勢在必然

  原因很簡單,新型城鎮化規劃出臺,城鄉二元結構勢必會逐漸破除,在這個過程中,農民轉化為市民勢在必然。但是,農民在城鎮化過程能夠享受現代化的成果還是未知數,賦予農民更多財產權利,推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置等等在操作環節都還是未知數。

  從政府對於"城市群"戰略規劃的角度來說,中央政府在"十五"計劃中正式提出"大中小城市和小城鎮協調發展",在"十一五"規劃中,中央首次提出"把城市群作為推進城市化的主體形態" 。而在"十二五"規劃中,中央繼續強調"城市群"的概念,提出要"以大城市為依托,以中小城市為重點,逐步形成輻射作用大的城市群,促進大中小城市和小城鎮協調發展。"

  特征二:強調保障房工作,"雙軌制"解決城鎮化後顧之憂

  因此,在新型城鎮化市場背景下,"城市群"、"城市圈"將迎來大發展的機會。並且隨著區域經濟一體化的發展,基礎設施建設日趨完善,同城效應將日益凸顯。

  盡管從保障性住房領域來講利好消息頻出,比如,從2014年起,各地公共租賃住房和廉租住房並軌運行,並軌後的公共租賃住房租金原則上按照適當低於同地段、同類型住房市場租金水平確定。政府投資建設並運營管理的公共租賃住房,各地可根據保障對象的支付能力實行差別化租金,對符合條件的保障對象采取租金減免;最近相關部門也提出2014年會探索共有產權房的保障性住房模式;新華網記者調查的16個城市中,北京、上海、深圳、廣州、西安、無錫、大連7個城市提前超額完成2013年障房建設計劃。但是,這些"數字遊戲"將在農民轉化為市民的新型城鎮化過程中顯得更加力不從心。

  從房地產市場的角度來講,近年來,長三角區域內相鄰城市房價也有愈發接近的趨勢,如上海和杭州、上海嘉定和昆山花橋等。隨著上海自貿區的正式設立,長三角區域更能在享受政策紅利的基礎上,房地產市場產生更大的關聯效應。

中央經濟工作會議透露出2014年樓市四大特征

  當前地方政府發佈的政策力度相對偏中性,以及十八屆三中全會前後本屆政府對於房地產市場政策和走勢的表態較為曖昧,和宏觀經濟"觸底"的階段特征密不可分,在宏觀經濟尚未明顯好轉之時,房地產市場投資拉動宏觀經濟穩中有升的角色還要繼續扮演,因此,隻要2014年市場和房價不出現報復性反彈,當前各地已經發佈的房地產市場調控政策不會有太大變化,市場成交量還會延續2013年的行情,整個市場基本面也會繼續呈現出"逆經濟周期"的發展特征,在2014年呈現出總體上繼續回升的跡象。

  其實,十八屆三中全會之後,繼北上廣深等一線城市出臺地方調控措施後,廈門、南昌、沈陽等二線城市樓市調控拉開階段性"收緊"序幕。在樓市政策短期"收緊"的市場背景下,供求關系較為緊張一線城市、部分二線城市開始采用增加土地供應的方式解決日益增長的市場需求問題。在此市場背景下,如何看待年底及2014年的土地市場?新型城鎮化背後的城市群城市圈背後是否還有市場發展機會?

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,城鎮化會推進城市群城市圈發展,其實,很清楚,在城市群城市圈規劃與發展過程中,房企的重返一二線城市佈局策略將會傾向於城市圈城市圈的核心城市、中心城市,因此,城市圈城市圈的核心城市、中心城市將迎來品牌房企的大力拿地與佈局機會。短期內收緊的調控政策對於這些城市的房地產市場供求關系相對緊張的基本面來講難以大有改變,尤其是一線城市,很難通過增加土地供應、提高容積率改變"人多地少"的現狀,因此,在"逆經濟周期"的市場背景下,在2014年房地產市場仍將持續火熱。具體來講:

  第一、調控城市年底大力推地,2014年也將加大土地供應,將引來品牌房企對於優質地塊的爭奪戰,甚至勇奪"地王"的現象不可避免。

  此輪一二線城市調控政策當中大多數城市提及要繼續加大住房用地供應,甚至有的城市明確提出2014年全市住宅用地計劃供應量為2013年計劃供應量的120%,力爭130%,一二線城市供地量的增加,這等於是說各地正在向市場"扔肉",這對於今年銷售業績普遍好轉資金面寬裕的房企來講,拿地需求已如饑似渴,尤其是對於品牌房企來講拿地機會不容錯過,因此,本輪調控措施反而成為品牌房企深耕一二線城市的市場機會。

  此外,從市場的角度來說,這些調控的城市具有市場佈局和比較好的市場成長空間,品牌房企在這個階段不會放棄一二線城市的佈局,因此,對於品牌企業來講此輪調控對房企來講也不會影響太大,2013年年底各地紛紛加大推地力度將吸引大量品牌房企的關註,預計,2014年一二線城市土地市場由於供地量的增加有可能還會引來品牌房企對於優質地塊的爭奪戰,"地王"現象有可能不可避免。

  第二、品牌房企的佈局策略導致城市群城市圈當中的一二線城市土地市場勢必再度火熱。

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,品牌房企的佈局策略一般是中長期性的,不是短期性的,不會因為短期內地方政府的"階段性"的收緊措施而改變。總的來講,由於城市群城市圈當中的一二線城市具有比較好的市場成長空間,品牌房企在這個階段不會放棄一二線城市這些核心城市的佈局,反而有可能趁機在一二線城市加碼拿地,謀求市場深耕與逆勢擴張的機會。甚至有的品牌房企甚至提出不放棄任何一個省會城市、區域中心城市的佈局,力爭在每一個核心城市的市場份額做到前三,甚至第一。因此,對於品牌房企來講,不會放過這次城市群城市圈當中的拿地佈局核心城市的好時機,2014年一二線城市土地市場有可能還會引來品牌房企對於優質地塊的爭奪戰,"地王"現象有可能不可避免。

  第三、市場化背景下,由於"人多地少"的客觀特征,供求關系持續緊張,一線城市投資價值中長期看好。

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,一線城市紛紛加大土地供應,這對於未來一線城市市場來講,由於"人多地少"的客觀特征,市場供求關系沒有辦法通過大規模供應土地來獲得緩解,當前來講,也隻能說盡可能通過這些措施遏制房價過快上漲與出現爆發性增長的機會。

  特征一:房地產市場仍將呈現"逆經濟周期"的發展特征

  第四、從執行層面來看,隻要供求關系緊張局面得以緩解,調控政策就會逐步淡化其市場作用。從二線城市來看,一方面具有比較好的成長空間價值,另外,二線城市在預售制度、銷售環節、限購執行等諸多方面,實際上並不是太規范,起碼沒有一線城市那麼嚴格和規范,因此,從執行的角度來講,總體來講,階段性影響會有,但是在持續影響力有限,至多4-6個月,從這個角度來講,總體上也不會影響品牌房企的逆勢擴張的佈局策略。

  此外、從經驗來看,歷次政策的執行時效性周期為4-6個月,預計此次階段性收緊的龍潭二胎政策效力會在明年第二季度逐步化解,從時效性的角度來講,短期內的變化基本不會影響房企對於二線城市的佈局。



  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,從宏觀經濟發展的角度而言,宏觀經濟"觸底"的階段特征仍將在2014年持續,2014年的經濟增長目標仍然不會太高,原因有兩個:金融危機之後,通過4萬億投資刺激的宏觀經濟回升的後遺癥仍會發揮其作用,宏觀經濟"觸底"回升需要一個過程,並且會有多次觸底反復的過程,當前來講,宏觀經濟剛好處於金融危機之後再次"觸底"的階段特征;當前宏觀經濟堅持"穩中求進、改革創新",不言而喻,其實,就是為瞭通過當前的改革陣痛換取未來中長期穩定發展的基礎。

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房地產企業呼籲取消土地拍賣不願高價拿地

  陳萬智舉例說,如果當地房價是4000元,"地王"出現後,樓面價上漲1000元,那麼新房售價必然要在6000元左右。這樣一來,附近的樓盤必然上調價格,房價自然會整體上漲。

  漫步蘭州一些主要的房地產建築工地可以看到,每平方米過萬元的起步售價比比皆是:良志·嘉年華二期每平方米13800元,仁恒國際領寓項目15800元,IBC中海國際19000元,蘭州城關萬達廣場萬達公館14000元。

  今年以來蘭州市房價似乎沒有回頭的跡象,9月2日中國指數研究院發佈的全國百城房價指數顯示,8月份,蘭州新建商品房樣本均價達到每平方米7520元,較上月每平方米漲瞭190元之多,環比漲幅2.59%。7月份,蘭州房價漲幅一度上升至全國第六位,8月份漲幅依然位居全國第六。

  "哪一個開發商都不願意高價拿地,出現'地王'並不是開發商願意見到的。"在"2013蘭州房地產業展示交易會"高峰論壇上,甘肅萬盛置業有限公司董事長陳萬智道出瞭房地產企業的無奈。

  甘肅工商聯房地產商會會長、華富集團總裁陳啟建說,目前的土地供應方式單一,一味地拍賣導致地價非理性上漲,地價飆升成為房價上漲的主要因素。

  在3日結束的"2013蘭州房地產業展示交易會"上,一些房地產企業呼籲,應改革目前的土地供應制度,取消土地拍賣。

內容來自sina新聞

  今年以來,國內多個城市"地王"不斷出現。繼中糧地產(中糧萬科長陽半島中糧祥雲國際生活區)以23.6億元價格拿下北京朝陽區孫河西甸村地塊、折合樓面價高達4.6萬元/平方米後,新鴻基以217.7億奪上海徐傢匯地王,成交樓面價達3.73萬元/平方米。

  一線城市這樣,一些二三線城市"地王"也不斷湧現。8月26日,福建順隆實業有限公司以14.53億元的高價拍到瞭蘭州市高速公路天水路出口附近、面積為51361平方米的地塊。

  一些房地產企業認為,不斷出現的"地王",呈現出一贏雙損的結局,即政府通過拍賣拿到瞭高溢價的土地收益,而開發商因為政府限價利潤變薄,購房者則要直接面民間二胎房貸合法嗎對房價不斷上漲。



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  全國工商聯房地產商會名譽會長聶梅生說,房地產市場要長期持續穩定發展,就必須對土地政策進行一次大幅度改革,沒有土地政策的改革,房地產市場就很難健康發展。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-08/07553616683.shtml

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??對於深圳市光明新區,《方案》提出到2020年,基本公共服務全面覆蓋常住人口的同時,政府、企業、社會多元參與城市建設的格局基本形成;新型行政區管理體制更加完善,精簡高效的政府運行模式比較成熟。

??一方面強調到2020年要為廣州市150萬外來務工人員提供市民化服務,一方面又在強調建立以居住證為載體、以積分制為辦法的外來務工人員基本公共服務供給機制。市民化、基本公共服務之間的聯系、區別究竟在哪?

??實現精簡高效的政府運行模式

??惠州:

內容來自sina新聞

??《方案》最受人關註的是,東莞將通過法定程序,推進虎門鎮和長安鎮撤鎮設市設區試點,賦予縣級管理權限,重點解決“小馬拉大車”問題。

??據悉,深圳將深化大部門體制改革,編制權責清單、負面清單和監管清單;開展基層管理體制改革試點,逐步撤消社區工作站,實施扁平化管理。此外,深圳還將構建以社區綜合黨委為核心,社區服務中心、社區居委會、社會組織、社區志願者多方參與的“一核多元”社區治理體系。

??根據《方案》,兩鎮新型設市後,不會簡單復制縣一級的行政模式,不配齊四套班子,不下設街道辦事處,繼續實行扁平化管理。擬將市直部門派駐機構與政府內設部門整合為若幹個工作部門,控制不增編制。同時,將直接賦予虎門、長安縣級管理權限推動事權下放。梳理新型市權責清單,進一步簡政放權。

??國傢發改委近日印發《國傢新型城鎮化綜合試點方案》(下簡稱《方案》),廣東省的廣州、東莞、惠州和深圳市光明新區列入試點范圍。其中東莞將試點虎門鎮和長安鎮撤鎮設市設區,賦予兩市縣級管理權限,但不配齊四套班子,不設街道辦。廣州則在未來5年累計解決約150萬存量外來務工人員市民化,總共約需花費1490.7億元,也就是說,平均每位外來務工人員的市民化成本約9.9萬元。

??東莞:虎門和長安設市設區後不增編制

??「東莞」“權力下放是否到位,將是一個挑戰”

??國傢發改委城市和小城鎮改革發展中心研究員馮奎向南都記者表示,在一些比較發達的鎮,外來人口比重很大,但行政管理體制上還是一個鎮,社會管理跟不上需要,“大人穿小孩的衣服肯定穿不瞭,需要在少數的鎮推行新型設市設區”。

??廣州:每位外來工市民化成本約9.9萬

??從這個意義上說,市民化肯定能享受到全面的基本公共服務,涵蓋衣食住行、受教育等。此外,平等就業權利,平等的再就業優惠政策等,都是市民化中涵蓋的內容,而並不一定包含在最基本的公共服務當中。土地貸款嘉義大埔土地貸款

??建立農業轉移人口市民化成本分擔機制

??根據《方案》,惠州試點將以建立農業轉移人口市民化成本分擔機制、多元化可持續的投融資機制、完善新型城鎮化發展機制配套為目標。

??惠州到2020年要實現不少於50萬符合條件的農業轉移人口入戶城鎮。健全流動人口居住證“一證通”制度,建立與居住年限掛鉤享受基本公共服務機制,實現居住證制度與戶籍制度有效銜接。為實現這一目標,惠州試點設計瞭一系列覆蓋義務教育、公共衛生、社會保障、保障性住房等政策設計內容。就國傢綜合城鎮化綜合改革試點一事進展,記者咨詢惠州市發改局獲悉,“今天市領導還召集相關部門開會,就實施方案細化展開討論。”

??專傢解讀

??「廣州」市民化就是賦予外來工平等的基本公共服務

??深圳光明新區:

??城市移民研究專傢、戶口網創始人餘梁表示,此輪綜合試點工作方案中提及的城鎮化是泛指在城市實現居住和就業,而市民化最重要的體現是除此之外,還能享受城市的基本公共服務。城市移民的市民化,將主要通過兩種形式實現:一是戶籍化,二是積分制。

??按照《方案》,廣州試點將建立以居住證為載體、以積分制為辦法的外來務工人員基本公共服務供給機制。到2020年,累計解決約150萬存量外來務工人員市民化。根據測算,2015-2020年,廣州市解決150萬務工人員的市民化約需1490.7億元,也就是說,平均每位外來務工人員的市民化成本約9.9萬元。《方案》對廣州試點的總體目標為:到2017年,常住人口城鎮化率達到87%左右,享受城鎮基本公共服務的人口占常住人口比重達到66%左右;到2020年,常住人口城鎮化率達到88%左右,享受城鎮基本公共服務的人口占常住人口比重達到70%左右。

??市民化的重點群體是存量移民,即在廣州市已經穩定居住和穩定就業的人群,他們對廣州有一定的歸屬感,特別有市民化和基本公共服務的需求。目前廣州常住人口中有一半為非戶籍,到2020年實現150萬市民化的目標,其實遠遠不夠。“保守估計,廣州市的存量移民總數保守估計也超過200萬的規模,這是指穩定工作、居住3年以上的人群。”

廣州5年內 市民化150萬外來工

??據媒體報道,早在2011年,廣東省機構編制委員會就提出東莞、中山撤鎮或並鎮建區,但由於東莞、中山的設鎮眾多、牽涉利益關系復雜等原因,不得不半途而廢。此次國傢推動東莞撤鎮設市,為何?

??國傢行政學院教授汪玉凱表示,此前包括東莞在內,很多地方都進行過“強鎮擴權”的行政體制改革,但出現瞭不願意放權、放權不徹底等問題。這次的改革強調優化機構設置,控制不增編制。“這就意味著要靠組織的創新,要靠現有人員的調配,包括管理方式的變革解決這種問題”,馮奎表示,比如說通過社區治理,推動公眾參與,把社會各方面的力量都調動起來,提升治理水平,這是東莞探索改革試點的一個任務。

??國傢行政學院教授汪玉凱對南都記者說,東莞的試點開始後,權力下放是否到位,這將是一個挑戰,“其次是鄉鎮財力能力不夠的問題如何通過財稅改革和清楚的事權劃分來解決。”

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-10/07025970687962038714950.shtml

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戶型推薦 120萬左右 樓盤:樂從雅居樂花園 戶型:242㎡ 五房 均價:均價不到8000元/㎡



  與松限前相差不大,市民購房心態淡定

順德綠地中心。



  住建局剛剛公佈瞭8月份佛山樓市的"成績單",順德區以成交2534套、成交總面積32.69萬㎡穩坐"老二"這把交椅,而價格上則是以均價7179元/㎡排在第三,比起禪城、南海的9字頭,似乎"親民"很多。在"金九銀十"的促銷節點上,開發商沒有含糊,新盤陸續推出,在售項目加緊瞭推貨速度。在產品上,住宅、公寓和別墅等十分豐富,特別是不少樓盤主打剛需戶型,相信可以滿足大傢的需求。

  在近70平方公裡的順德新城,這個"金九銀十"熱鬧非凡,多個大型房企的純新盤"同臺競技"。招商地產打入順德新城區的首個高端項目---公園1872,計劃在這個月中下旬就要開售,首推120~160㎡洋房。預計9月20日開放銷售中心的萬科金域濱江,推出的產品為85~200㎡一線江景裝修住宅,銷售員透露,均價預計在15000~16000元/平方米。規劃有2萬平方生活綜合體商場、約30棟洋房的保利中央公園預計在國慶也將開放銷售中心,將推出一批面積為78至156㎡單位的產品。已經在8月23日開放樣板間的順德綠地中心,首推100~160㎡單位住宅,目前已經"開門迎客"接受登記。其他的純新盤,如龍湖春江名城、宏鼎海山壹號等,也將推出90-150㎡的剛需戶型產品。

內容來自sina新聞

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-12/08374445750.shtml

  順德區

50萬左右 樓盤:容桂碧桂園 戶型:119㎡ 均價:6000元/㎡



 售價

  順德區成交價以大良、樂從、陳村、容桂排前。以樂從為例,該片區的均價在7000-12000元/㎡。近期,樂從雅居樂花宜蘭蘇澳土地貸款園就新增加推出瞭242、270㎡的大戶型單位,預計月底開售,均價不到8000元。"140㎡的剛需戶型賣得特別好,已經沒有貨瞭,170㎡的大概還有50套。"雅居樂品牌策劃經理孫婧向記者透露,之前我們搞的是99折優惠,進入9月以後,降瞭1個百分點優惠給購房者。

  佛山新城主打剛需產品

  這個"金九銀十",順德樓市還看"兩大新城"--順德新城和佛山新城。記者采訪發現,順德新城將有6個純新樓盤推出,其中包括保利、招商、綠地、萬科等大型房企都有項目加緊入市;而佛山新城更是競爭激烈,此前三大樓盤在同一個周末舉辦冰雕,在"金九銀十"樓市傳統旺季中,更是紛紛各出奇招搶灘這塊蛋糕。



 推貨

  順德新城6大新盤將推



100萬左右 樓盤:倚翠晉盛 戶型:109㎡ 三房兩廳兩衛 均價:11000元/㎡

  而佛山新城同樣不甘落後,雖然沒有純新盤推出,但是各個房地產開發商卻加緊瞭推貨速度。8月中旬亮相的雅居樂新城灣畔,目前主打戶型為100-140㎡三到四房,瞄準剛需及改善買傢。怡翠晉盛也正在加推三座88、109、128㎡的三四房單位。依雲公館繼續銷售公寓產品。

  "目前佛山新城是競爭得比較激烈,所以都是通過搞一些比較有創意的活動來拉動人氣。"怡翠晉盛高級置業顧問劉偉程對記者說,從看樓的群體來看,有少部分的廣州客,但多數還是佛山本地人前來咨詢。"相比限購松綁之前,看樓的人明顯有所增加,平均下來每個星期大概多瞭一兩百人。"

  除瞭順德新城和佛山新城之外,記者還瞭解到包括美的君蘭江山、順寶花園、尚湖灣、金海岸花園等項目都將在"金九銀十"期間有新貨"上市"。

80萬左右 樓盤:保利公園裡 戶型:97㎡ 均價:9000元/㎡

品牌新盤聚新城 筍貨多多有的挑



  "我們樓盤的價格還是跟之前一樣,沒有什麼變化。"依雲國際負責人鄭鑫對記者說。記者觀察發現,盡管佛山限購已經松綁,但從近期銷售情況來看,順德區的鎮街盤在定價上仍然十分保守,房地產開發商在限購松綁利好消息的情況下,仍然以走量為主。

  從順德區鎮街盤的價格來看,總體上還算"親民"。根據日前佛山住建局公佈的數據,順德區新建住宅銷售(含預售)的平均成交價格為7179.24元/㎡,比上個月的7269.30元/㎡,環比下降1.24%。"限購松綁之後,我發現有些樓盤取消瞭此前的優惠,聽說這裡有新貨推,就來看看有沒有合適的,價格優不優惠。"在樂從雅居花園售樓部,市民程先生碰巧正在看樣板間,他表示現在買房很理智,看到合適的才購買。記者采訪發現,不少剛需置業者都有類似的想法,並不急於出手。

  文/佛山日報記者 呂金生



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樂從雅居樂花園實景。

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  1.繼2013年在上海舉辦"生活的可能"戰略發佈會後,選擇在武漢舉辦首場"世茂,揚啟第二人生"藝術生活發佈會,世茂集團是基於什麼考慮?

  張濱:肯定會有一些,更多是在思考階段,因為這個時代發展的非常快,變化的非常迅速,對於一個團隊面臨的問題是,怎麼能夠在一個很短的時間內做一個很大的創新,所以今年我們做瞭一個非常大的動作就是通過系統化的梳理來做一些全新的舉措,是一種全新的產品的概念,目前我們還不方便透露是什麼,請大傢拭目以待。



2014年世茂集團揚啟第二人生發佈會成功舉辦

  謝坤:2014年首場"世茂,揚啟第二人生"的會議是在華中地區的武漢來舉行的,實際上我本人是有幾方面的考慮的:首先華中地區的崛起帶來瞭居民生活質量的提升,世茂集團想成為華中地區的引領者,華中地區是中國未來經濟的駐紮點,尤其是武漢,它是長江經濟帶中部崛起經濟圈的交匯點,隨著現在沿海城市發展到瞭一定程度,它會有經濟方面的機制轉移,而這個機制轉移在前兩年已經為中部地區奠定好瞭一個良好的基礎,現在已經到瞭中部地區可以騰飛的時刻,比如說武漢,它的城市基礎設施建設突飛猛進,每天這個城市都會展示一個嶄新的面貌,所以作為企業來說一定會跟隨經濟大潮,而且這種經濟大潮帶來的是居民生活方式不斷的提升,而現在的這種提升是到瞭由量變到質變的時刻,所以我們會把2014年首場"世茂,揚啟第二人生"放在華中地區,因為我們在會上所有交流的想法有相當大的可能性在華中地區可以實現的,而不是一個單純的構想;另一方面,我們會以產品和服務領先作為企業的競爭、發展,在競爭環境中的基本策略,我們一定是要依靠良好的產品良好的服務來做好企業的工作,我們現在的五個雲服務實際上是寄托瞭世茂集團打通產品領先、服務領先的厚望,並且對整個華中地區的客戶創造價值;最後,關於未來在華中地區的經營上的舉措包括建造城市重要地標建築,整個華中區聚合瞭世茂集團非常多的前沿性的業態,正是這些原因,也讓我們積累瞭非常多的創新經驗,這些創新性的經驗未來一定會帶到非常多的經營活動裡去,為我們華中地區的城市帶來更多的價值,這樣一定會讓世茂集團在整個華中地區未來幾年的發展突飛猛進的發展,大傢盡請期待。

  6.作為華中區域的掌門人,請您談談未來幾年將有什麼樣的擴張動作?

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-18/16292651294.shtml

  4.今年世茂集團在產品研發設計上將會有什麼樣的動作?



  蔡雪梅:具體的數字是必須要等到年報,這是我們必須遵守的規則,但是我可以講的是,2013年世茂完成的業績指標對於我們來說是非常好的,最終3月25號在香港大傢會聽到我們的年報。

  3.世茂這兩年的品牌引領力做的風生水起,那世茂是如何做到與眾不同的?

  蔡雪梅:品牌對於我們來講不是真正的重點,其實我們所有做的事情根本目的是為瞭建立一個公開的公眾頻道,讓公眾和媒體更充分的瞭解世茂,瞭解它在每一個環節、每一個階段所思所想,如何真正的、始終的為客戶創造更高的價值就是我們的世茂。這才是世茂集團真正關心的,不僅僅隻是蓋房子,而是超越自己,創造夢想。

  蔡雪梅:因為大傢都比較瞭解世茂集團的城市構成,大傢都知道在長三角和福建,我們形成瞭比較好的戰略角度和模式,對於世茂來說,今年想獲得一個更高的收益,有一個主場是必不可失的就是中南區域,對於世茂來說,中南區域是中流砥柱,那麼在今年已經鞏固瞭長三角和福建的優勢之後,中南地區和環渤海這兩個區域是我們今年一定要重點扶持或者說是重力打造使它成長的更快、能夠承擔起更大集團重任的城市。從這個角度來說,去年開始和陽光媒體集團合作就是想告訴大傢,中南區域是世茂未來要房屋二胎三胎 房屋二胎三胎利率多少免費諮詢試算重點發展和培育的市場,我們相信中南區域是有非常雄厚的基礎,我們需要做的是怎麼樣把世茂的品牌在中南區域能夠真正的做到讓客戶和市場擁有像福建和長三角地區一樣的認知度,這是我們今年和未來要做的事情。

內容來自sina新聞

  蔡雪梅:在現在設計和建築的整個環境中要真正去做大的變化,難度是非常大的,周期是很長的,但是張總所提到的是通過梳理快速的對我們的產品進行微創新,快速的疊帶和升值的系統才是我們關註的。

  5.您在產品設計上有什麼樣的夢想?

  張濱:如果是純個人角度,我希望為自己建一棟房子。因為我在德國生活、工作瞭很多年設計裝潢二胎年息借貸增貸轉貸,德語裡有一句民間諺語是說設計師一生隻設計一棟好用合理的房子。那麼結合這樣的狀況,我的夢想就是創造一個幸福城市。

  新浪樂居訊 2014年3月15日,世茂集團在武漢舉辦瞭主題為"世茂,揚啟第二人生"的"華中2014藝術生活發佈會",世茂集團副總裁兼睿智營銷總經理蔡雪梅、世茂集團副總裁兼研發設計中心負責人張濱等世茂集團高層領導和陽光媒體集團主席楊瀾蒞臨現場,一起探討"生活的可能"。

  2.據說今年世茂馬上要在香港披露2013年年報,有什麼小道消息可以提前透露一下嗎?

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??國務院辦公廳日前印發《自由貿易試驗區外商投資準入特別管理措施(負面清單)》和《自由貿易試驗區外商投資國傢安全審查試行辦法》,決定在上海、廣東、天津、福建4個自貿試驗區實施。

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??四大自貿試驗區將實行負面清單管理模式



122項負面清單外原則上對外開放

??對外商投資實行準入前國民待遇加負面清單管理模式,是我國擴大開放、促進改革的重要舉措,也是適應經濟全球化新形勢和國際投資規則變化的制度創新。這次出臺自貿試驗區負面清單,主要目的就是深入探索負面清單管理模式,推進更高水平的對外開放和更深層次的外資管理體制改革,構建開放透明、有效監管的外資準入體系和國際化、法治化的營商環境,形成可復制可推廣的經驗,為推動有關投資協定談判進行試點。

??商務部部長助理王受文在昨天的國務院新聞辦新聞發佈會上說,負面清單之外的外商投資不要審批,改成備案,這是準入前國民待遇加負面清單的模式,這對國傢治理體系制度創新非常有意義。

??自貿試驗區負面清單列明瞭不符合國民待遇等原則的外商投資準入特別管理措施,共計50個條目、122項。主要特點包括:一是提高開放水平。負面清單之外,原則上對外開放。與現行外資政策相比,自貿試驗區負面清單在服務業、制造業領域進一步減少瞭外資準入限制。二是轉變管理方式。負面清單之外的領域,內外資統一管理,外商投資項目和企業設立基本實行備案制,切實提高投資便利化水平,加快完善現代市場體系。三是完善準入體系。凡是涉及外資限制的規定,統一在清單中列明,並且清單中的特別管理措施涉及國民待遇、高管要求、業績要求等方面,為投資者提供瞭一份全面的準入指南,大大增強瞭外資政策的透明度。同2014年版上海自貿試驗區負面清單相比,這次出臺的自貿試驗區負面清單更加全面,與國際規則進一步接軌,同時取消瞭60多項限制,進一步提高瞭開放程度。

??負面清單外的領域內外資統一管理

??在維護國傢安全前提下推動新一輪對外開放

??此次還擬在自貿試驗區試點實施與負面清單管理模式相適應的外商投資國傢安全審查措施。根據自貿試驗區對外開放新特點,試行辦法主要在審查范圍、內容、程序等方面對現行外資並購安全審查制度進行瞭調整和完善,並建立瞭信息共享、實時監測、動態管理和定期核查的聯動機制。

??試點辦法的實施,有利於完善安全高效的開放型經2胎房貸年息利率多少免費諮詢試算濟體系,在維護國傢安全的前提下推動新一輪對外開放

內容來自sina新聞

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-21/06095996041904591257853.shtml

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??中信建投報告指出,隨著行業告別過去野蠻生長的階段,逐漸進入成熟期,市場增量規模有限,競爭更加激烈,轉型升級不再隻是少數房企的選擇,而是大勢所趨。房地產行業的一大發展方向即是金融化。

??REITs可提供穩定資金來源、促進房企輕資產化和深化房地產服務業。我國房地產開發資金46%來源於銀行信貸。REITs可為開發商提供穩定的外部資金來源。開發商是典型的重資產運營,而REITs可加速商業項目變現,實現房企輕資產轉型。

??陳義楓認為,房地產行業轉向輕資產運營是一個趨勢。輕資產使企業的發展與擴張更多得依靠自身的技術、品牌和管理經驗,而不是資金的投入。這樣有利於提高自有資金和凈資產的收益率(ROE),從而推動股價的上漲,這也是上市公司追求的市值管理目標。

??陳勁松認為,房地產金融化要分兩步,第一步是商業不動產的金融化,就是REITs,目前很多機構都開始嘗試;第二步就是房地產抵押貸款的證券化,即MBS。

??萬達指出,公司正房貸轉增貸二胎年息在向輕資產運營轉變。分析人士認為,商業地產的“重資產模式”中,收益主要來源於物業銷售收入和自持物業的升值;而“輕資產模式”中,主要來源於租金收入分成。萬達金融化正是持有物業的“輕重並舉”。

0.16%看,我國REITs初期的規模將達704.88億元。假設按照2010年美國上市REITs規模占儲蓄17.25%看,未來我國上市REITs

??2014年9月30日,央行發佈《中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,鼓勵金融機構發行MBS,開展REITs試點。

??陳義楓對記者表示,房地產金融化的行業背景是房地產已進入存量時代,大規模的住宅、商業、寫字樓等資產價值需要被重新梳理和管理,這將改變傳統的房地產開發單純賣房子的狀態,需要更懂運營的人,從而對房地產專業人士提出更高的要求。

??金融作為“配套”,是綠地與地方政府合作的又一籌碼,也能吸引中小企業入駐其辦公樓和產業新城;此外,通過收購保險企業,建立起以保險為核心、擁有多種

??更深層次的是,房地產行業的盈利模式也在改變,從銷售收入到運營管理的租金分成、管理傭金等,將為開發商增加利潤來源。

內容來自sina新聞

??海通證券分析師塗力磊指出,對於國內開發商來說,未來我國REITs發展存在巨大發展空間。如果按照1960年美國REITs發展初期的規模占儲蓄

規模將達7.72萬億元,對房地產資金來源替代率將至16.34%。

??自2009年開始,“地產金融化”的勢頭便已經萌發,無論是入股銀行、設立房地產基金,還是為REITs做準備,地產和金融的結合越來越緊密;無論對開

??德信資本董事長陳義楓指出,萬科的合夥人、輕資產走的是地產基金的路徑;萬達龐大的持有物業及文化產業佈局是其優勢,去年香港上市又為它打通瞭資本的通道;綠地的國有、混合所有制背景,在其整合上市之後帶來更大的想象空間。

??2014年是中國房地產商轉型顯性突出的一年,疊加中國宏觀經濟進入新常態,所有的地產公司都不得不走上轉型之路。

??世聯行董事長陳勁松認為,房地產市場的新常態會是一個相當長的時間,預計持續到2025年。新常態下的房地產金融化是必然要發生的,而且金融改革很可能是未來三年內,也就是換擋期的主要改革方向,金融改革跟整個房地產行業密切相關。

地產金融化加速 萬科萬達綠地三巨頭爭霸

??“新常態”下的房地產金融

??三巨頭的金融化路徑

??CRIC研究中心朱一鳴、傅一辰認為,從轉型方向來看,綠地、萬科和萬達顯然走在瞭行業前列。

??綠地的金融化思路是,將金融作為其他業務的輔助,並逐漸建立全牌照的金融集團。綠地已有小額貸款公司,可扶持中小企業的發展;通過IPO直投及企業並

購,控股一批“綠地系”企業。通過對潛力企業財務結構的投資優化,獲取資產增值收益;設立產業基金參與國資改革,入股地方國企,將其改制成混合所有制。

發商還是置業者,在開發資金籌措、項目投資、住宅消費、商業地產中,專業地產金融服務都是不可或缺的一環,房地產金融化已成為業內共識。

金融牌照的金融控股集團,綠地香港平臺的主業可能將調整為金融。保險資金將極大加強集團的財務實力。整體來看,綠地金融走的是一條產融結合的路子。

??而萬科的金融化路徑模仿的是凱德、鐵獅門等地產基金的模式。從2010年以來,萬科對旗下資產進行重新梳理,根據產品線開展以社區商業、購物中心等作為基礎資產的各類REITs試驗,目前已經與凱雷、東方藏山、領匯等機構展開合作。

??在這些合作中,萬科出讓項目部分股權,成立合資公司,萬科仍然擁有運營權和管理權。在陳義楓看來,萬科此舉是為瞭引進地產基金的運營管理經驗,先學習,再復制。

??萬達的金融化則進行得不太順利,直到2014年在香港上市,萬達商業地產才打通資本市場的通道。很快,萬達商業地產與光大控股旗下的光大安石、嘉實基

金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議,4傢機構將在今明兩年間首批投資約240億元人民幣,建造約20座萬達廣場,並委托萬達負責招商、運營和管理,

其他合作方與萬達按一定比例分享租金凈收益。

??作為住宅開發、商業持有、寫字樓綜合體開發三個領域的龍頭,萬科、萬達和綠地三傢公司的步伐最為引人註目。這三傢公司都轉向瞭地產金融,土建融新竹峨眉土建融但各自的資源稟賦、金融化路徑又有很大不同。

??朱一鳴指出,萬科在房地產行業內的多元化轉型路線已經確立,除瞭商業地產外,還將加碼消費體驗型的旅遊和養老地產,采用輕資產模式操作,收益率較高,但

在這之前萬科須先證明自身的運營能力;萬達將重點發展文旅、電商和金融板塊,投資眼光和執行速度依然是其核心競爭力,萬達城項目有望和文旅板塊相互促進,

但現金流主要來源依然還是銷售;綠地戰略佈局目的明確,整合後的想象空間最大,但高速擴張和多領域投資帶來的“副作用”也不容小覷,內部管控和效率應當及時提升。

??21世紀經濟報道記者 張曉玲

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-02-05/09255968911936891703133.shtml

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  目前,南都記者也從不少房地產公司內部獲悉,出於風險平衡的考慮,不少房地產信托提高標準,在產品發行之前,會提高合約要求公司承擔的部分責任,公司自己也要出錢投入到項目公司。萬一出現風險,房地產公司要"首先去還外面公眾的錢"。

  8億信托,兌付尚早

  由於年初打響廣州房地產"促銷第一炮",時代地產的資金和銷售情況備受關註。有業內質疑,時代地產積極促銷回籠資金,或因面臨信托兌付風險。

  "我們現在做項目的標準肯定比原來更加嚴格一點,"中融信托有關高層昨日如是回應南都記者,做房地產信托的業務,一直都會隨著宏觀政策和整個金融環境的變化,來調整業務。用益信托昨日也告訴南都記者,在房地產資產鏈顯得緊張的情況下,房地產信托雖然利息偏高,但仍不失為有力的輸血工具。風險看漲之下,今年的發行規模已經輕微下降。

  "同時,我們目前銷售情況良好,符合預期。"時代地產高層告訴南都記者,有信心完成全年預定的銷售目標。

  "中融信托做房地產的業務,一直都會隨著宏觀政策和整個金融環境的變化,來調整做業務的標準,目前,我們做項目的標準肯定比原來更加嚴格一點,"中融信托有關高層昨日如是回應南都記者。

  房地產信托風險受到多方關註。昨日,時代地產及其房地產信托發行公司中融信托有關負責人均向南都記者表示,今年發行的兩個信托產品兌付期分別在明年底和2016年年初,目前沒有兌付風險。同時,信托公司也已經提高標準。

敬請關註"foshanleju"

內容來自sina新聞

  時代地產表示,信托隻是在業務發展過程中融資渠道的一種,但不是最為主要的渠道,作為上市公司,融資渠道是多樣的,"包括通過上市公司去融資,境外發債,還有境外銀行貸款,以及國內的銀行貸款,再還有一小部分信托。而信托占時代地產整個融資比率很小,在行業裡是控制得比較好的"。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-28/08434172300.shtml

  "時代地產並沒有信托兌付風險,年初促銷是正常的營銷活動。"時代地產有關高層昨日向南都記者表示,時代與中融發行的兩個信托產品分別是"時代佳譽股權投資信托",募資金額9億,其中4.5億由時代地產購買,剩餘的4.5億向公眾募集。另外一個產品是"時代地產東和貸款信托",募資金額為3.5億元。兩個產品對外募資金額總額為8億。

  南都記者從一些房地產公司內部獲悉,出於風險平衡的考慮,不少房地產信托提高標準,在產品發行之前,會提高合約要求公司承擔的部分責任,公司自己也要出錢投入到項目公司。萬一出現風險,房地產公司要"首先去還外面公眾的錢"。

  凈負債率去年底降到93.2%

  "不論是從發行規模,還是成立規模來看,集合房地產信托與去年同期相比均是下降的。"用益信托分析師帥國讓接受南都記者采訪表示,不過平均年收益率有所提升。這主要是由於融資方從銀行等金融機構融資受阻,而借助信托融資的成二胎銀行不察配偶怎麼貸款比較會過件本較高,從而一定程度推高信托產品收益率。

  根據用益信托工作室的統計數據,從2012年開始,房地產信托到期規模迅速增加,進入兌付密集期。"今年四季度是房地產信托兌付的高峰期,預計伴隨著對住土融台中大安土融房的剛性需求,房地產信托違約風險是有發生,但發生系統性風險的概率不大",帥國讓告訴南都記者。

  信托風險的提升也要求房企加速周轉,控制負債率。不少房企也承認,"現金為王"的策略必須先行。

  時代地產有關高層告訴南都記者,公司將凈負債率從去年6月底的163.6%降到去年年底的93.2%,這主要是基於銷售結轉之後,充實瞭項目的盈利,利潤充實瞭公司的資產。在今年一季度銷售放緩的情況下,時代表示今年也將繼續走穩健路線,下半年傳統旺季或將發力。



時代地產中融信托否認兌付風險

  中融信托有關高層昨日也告訴南都記者,跟時代8億信托的合作才剛剛開始,兌付尚早,項目目前不存在風險。"對於房地產公司的項目發行,我們也是經過嚴格的審查和把關的,其中主要要看項目地域、開發商實力、銷售預期等硬性指標。"

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  根據銀監會數據,2013年上半年銀行新增房地產貸款中,房地產開發貸款占24.55%,同比下降12個百分點;個人購房貸款占74.17%,同比上升13.1個百分點。

  "興業銀行一直以來被稱為半個地產股。"興業銀行一位地方分行負責人稱,對於房地產的資金配置要壓縮總量占比。他理解這次的政策調整是"微調",而非對房地產業看衰的戰略大轉折。

  "目前的房地產大的信貸政策確實沒有變,但是分支行具體項目判斷和選擇上已經表現出不同,隻是不公開承認罷瞭。"一位國有大行分行人士說。

房地產信貸政策分化:三四線城市銀行退出力度大

  興業銀行此次調整,除瞭行業普遍的判斷,部分原因來自自身,其政策變化也不可過度解讀。

  部分房地產企業去年大舉進行土地收購,因此未來一年財務杠桿可能進一步上升,但受到國內融資環境明顯收緊的影響,其銷售目標是否能達到預期存在很大不確定性。從年初開始,多傢銀行大幅壓縮個人住房按揭貸款新增額度,並采取利率上浮的策略。

  在國內銀行中,興業銀行快人一步較早佈局房地產,一直被看作該類業務的風向標。根據中金公司測算,該行截止2013年上半年所有表內房地產相關融資規模高達5000億元,在股份制銀行中排名靠前。

  興業信號

  "開發貸本身總量有限。"曹遠征認為,本身可能產生的風險也是可控的,國際經驗表明房地產風險需要重點關註個人按揭貸款大量斷供的可能性,這會造成一系列的資金流動性問題,從而傳染和放大風險。但是一直以來,國內個人按揭貸款嚴格執行30%甚至更高的首付比例,因此大批斷供的可能性大大降低。"總體看,系統性風險發生的可能性很小。"

  此次興業銀行暫停與房地產相關的供應鏈融資和夾層融資,未涉及開發貸和個人按揭貸款。

  商業銀行最關心的房地產交易量如果持續下降,則可能帶來更大的資金流動性壓力。

  中國銀行首席經濟學傢曹遠征認為,過去幾年房地產價格上漲的驅動力正在發生根本轉變。城市化過程中,大城市在提供就業和發展機會方面存在很大優勢,存在"跨越進城"的現象,"一步來到大城市,而不是選擇小縣城一步一步來"。他認為這會加劇房地產行業在地域上的分化。過去一年個別三四線城市房地產泡沫破裂就是開端。

內容來自sina新聞

  興業銀行對房地產融資政策的調整,目前尚未引發其他銀行"一窩蜂跟進"。目前銀行業人士以及監管層普遍認為,房地產可能出現"局部風險"。

  一位近期考察瞭所在分行地區房地產業務的大行人士稱,"銀行自然的選擇就是看成交量。"一二線城市房產交易的火爆對應三四線城房貸2順位缺錢急用哪裡借錢市的冷清,冰火兩重天。

  過去幾年興業銀行雖然一直受益於先知先覺的房地產戰略,但也一直受到各種輿論和監管政策的困擾。銀監會近年來持續警示信貸行業集中度風險,興業銀行表內表外融資中房地產行業比重明顯高於同業受壓最大。

  據瞭解,目前多傢銀行對於房地產區域選擇采取更謹慎態度,資源重點傾斜一二線城市,對於供大於求的三四線城市則盡量回避。

  另外一層原因則來自監管導向。2013年監管層一直對銀行表外業務持規范和限制態度,資產配置靈活的興業銀行感受到更多的壓力。

  至於興業銀行貿易融資項下的房地產供應鏈融資被暫停,內部人士稱,涉及到的主要是房地產有關企業,諸如門窗、水管、水龍頭等供應商。至於鋼鐵、水泥等一直以來的過剩行業,有專門的指導意見,一直是嚴格限制的政策。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-10/16572639899.shtml

  興業銀行新年伊始做出的房地產信貸政策調整,究竟是出於何種原因?

  而根據興業總行發佈的文件,此次政策調整的動機是認為"在經濟下行,資產價格泡沫過大,貨幣政策緊平衡的環境下,風險急劇上升,一旦發生風險暴露,處置起來將十分困難"。介於股權和債券之間性質的夾層融資,由於對應項目資質弱於傳統開發貸款,風險更大,因此在此次調整中被暫停。

  風險權衡

  興業銀行暫停部分房地產相關貸款,或許隻是銀行業相關業務分化的一個縮影。

  "未來房地產仍然是(興業)的重要業務,市場有這樣的需求,業務肯定要繼續做下去。"他認為。

  興業銀行隨後正式公告,稱為瞭進一步優化授信投向,調整資產結構,春節後要求各分支機構做好存量資產梳理及相關市場調研,並將在此基礎上於3月底前出臺新的房地產授信業務管理政策。在此之前,暫緩辦理部分房地產新增授信業務,停辦房地產夾層融資業務,所停辦夾層融資業務規模在本行業務中占比極小,對該行經營沒有實質性影響。

  目前,興業銀行各傢分行正在向總行匯報相關業務數據和分析結果,而最終的總行政策調整還存在很多變數。

  據興業內部人士分析,總行政策的調整動機部分來自資本、存款等資源的約束。網點較之同類銀行稀少的興業銀行,一直以來存款規模有限,資產配置方面對回報率要求相應較高。

  "從現有的情況看,我們的業務分佈范圍太廣瞭。"興業銀行一位北方省分行副行長稱,新的思路就是怎麼把錢投到更有效率的地方去。另外,"部分地區,特別是三四線城市是否存在操作違規等情況,也需要排查一下,明確政策。"

  地區分化

  一位興業銀行分行負責人解釋,類似的政策微調不定期都在執行,隻不過這次趕上政策敏感期所以引起瞭市場關註。對於為何要暫停一些房地產相關貸款業務,他表示"看不清路的時候,自然的反應是要踩一點剎車"。

  "部分銀行的退出力度會非常大"一位股份制銀行公司部人士說,三四線城市的房產基本供大於求,退出是正常的。

  在近期13傢銀行集體否認調整房地產政策的公告中,除瞭否認調整房地產信貸政策,稱房貸業務一直正常開展,沒有下發過額度收緊和暫停辦理的通知外,部分銀行也在強調"將根據市場變動采取有保有壓的房地產信貸政策"。激進者如平安銀行仍在大舉拓展房地產業務。其3月7日發佈的2013年業績報告顯示,該年其房地產貸款規模近科翻倍。而保守者則有意識回避傳統房貸的風險點。

  中金公司對銀行業的相關調研結果為,2014年銀行將收緊"三四線城市住宅和一二線城市商業地產"兩塊業務。

  除瞭總量可觀,興業銀行較為倚重同業市場開拓負債業務,相應地在投資端房地產融資形式也更為多樣化,夾層融資、信托融資、同業業務項下的融資渠道發達。此類業務接觸的項目較之傳統表內融資項目資質有所降低,對風險的感受也更為直接和敏感。因此市場對興業銀行的政策變動關註度頗高。

  根據中國指數研究院2月發佈的《中國主要城市房地產市場交易情報》,2014 年1月監測的43個城市成交量環比超九成下跌,其中蚌埠下跌幅度最大,為56.78%,其次是大連,下跌53.11%。反映在價格方面,報告顯示1月一二線城市價格穩中有漲,三四線城市價格穩中微降。

  "成交量是金標準。"上述大行人士稱,"2013年房地產項目開工多,今年的供給增加,部分城市的房地產庫存壓力大,加上信貸政策比較緊抑制瞭需求,可能全年的成交量都會不振。"

  這一判斷在銀行人士中較有代表性。另外一位在信貸管理和風險部均有多年經驗的大行人士認為,房地產行業作為周期性行業黃金期已過,現在同時遭遇多重壓力,從國際資金回流到國內宏觀經濟下行和宏觀政策的收緊趨勢,以及居民收入增長狀況來看,都難以支撐房地產繼續快速上漲。

  "但是房價本身並不是銀行做業務時最關鍵的判斷標準,還是要看成交量。"他認為,這是今年房地產政策"有保有壓"的一個重要標準。

  興業銀行對房地產融資政策的調整,尚未引發其他銀行"一窩蜂跟進"。盡管房地產可能出現"局部風險",但銀行未雨綢繆,已經開始考慮加築"長城"

  但去年以來,一二線城市房價一路高歌猛進,地王不斷湧現;三四線城市則交易清冷,冰火兩重天。房地產泡沫之聲再度誘發市場對風險的隱憂。分裂的房地產表象,也迫使銀行在信貸政策上處於兩難,而普遍采取區別對待的策略。

  房地產信貸政策分化

  銀監會年初明確2014年銀行業監管工作重點時強調,切實防范和化解金融風險隱患。嚴控房地產貸款風險,高度關註重點企業,繼續強化"名單制"管理,防范個別企業資金鏈斷裂可能產生的風險傳染。這是在2013年"加強名單制管理和壓力測試"之外,特別提出要重視"局部風險"暴露。

  2月下旬,興業銀行年初調整房地產相關融資政策,一度引發市場震動。消息流出的第二天,滬深地產板塊下跌超過5%,市場普遍擔心,銀行信貸政策的改變可能繃緊房地產企業資金鏈,從而引發局部風險甚至向外擴散。

  為穩定市場情緒,在監管層的授意下包括五大國有銀行、招商銀行和民生銀行在內的13傢銀行於2月26日集體發表聲明,稱近期未調整房地產信貸政策。

  房地產相關貸款所產生的不良資產,目前未對銀行造成太大壓力。

  "從去年下半年的情況來看,房地產相關貸款上漲速度較快,且資產質量相比中小企業等貸款要好得多。"一位大行人士稱。根據此前銀監會發佈的教育部留學貸款二胎年息2012年數據,房地產相關貸款不良比率均低於行業平均,大行數據普遍低於1%。

  盡管如此,銀行已經開始考慮加築"長城",興業銀行首席經濟學傢魯政委此前談到銀行應對可能存在的房地產局部風險時建議,除瞭"控制總量",還要對不同品種和地區選擇做調整,不能簡單地追逐高利率。另外,在房地產走勢不明朗的情況下,要設置合適的抵押率,增強自我保護意識。

  此次房地產供應鏈融資被暫停並非突然,興業銀行涉及房地產業務范圍廣,融資形式靈活,一些走得過快,觸及風險較多的業務暫停甚至回縮都是可以預計的。上述人士稱,雖然這兩年房地產融資還在繼續擴大,但是銀行對於宏觀經濟環境和房地產大勢的判斷已經發生瞭根本性的變化,而不同地域的風險也在分化,三四線城市房產供大於求,銀行退出是正常的經營決策。同行交流的信息是,各傢銀行都會在不同的板塊有不同程度的退出,房地產業務的導向也會有明顯差別。

  曹遠征提示,應當關註一個重要的深層次變化:去年召開的十八屆三中全會釋放信號,要加強市場在資源配置方面的決定性作用,這意味著分清政府和市場的關系將是長期的影響因素,政府負債投資的傳統模式正在遭到質疑並發生深刻變化。中央對地方政府的考核指標也在發生變化,淡化GDP指標,強化任期內舉債情況考核、審計和責任追究。

  "政府的投資意願和能力都充滿變數。這可能在根本上改變房地產的走勢。"曹遠征認為,房地產預期如果發生轉向就可能進入循環加速風險暴露。

  3月22日新浪樂居踏春尋房總動員大型看房團

  "這次對夾層融資的調整,實際上是在等政策,未來政策明朗瞭,允許我們做就做,畢竟市場有需求。"上述人士稱。
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